美國長照與高齡住宅需求正逢強勁增長，帶動相關地產、投資信託、企業收入上升。供給緊縮、高利率與融資壓力卻成最大瓶頸，產業多方展望與憂慮並行。

隨著美國嬰兒潮世代逐漸邁入高齡，長照與高齡住宅市場迎來史無前例的投資熱潮。據國家高齡住宅與照護投資中心（NIC）資料，未來五年將有逾四百萬美國人步入80歲大關，令長照社區入住率迅速攀升。同時，全美高齡住宅的年庫存增長已跌破1％，創下自2006年以來最低紀錄，反映供給極度稀缺。

以Ventas（VTR.US）為首的高齡住宅不動產投資信託（REIT）正大舉佈局，CEO Deb Cafaro指出，公司每年投資數十億美元購買現有高齡住宅資產，往往低於重建成本，預期未來五年整體長照需求將成長28％。此外，健康照護類REIT在近年佔房地產信託蛋糕的比重迅速上升，辦公大樓反而式微，顯示資金正湧向需求強勁的新型態資產。

然而產業面臨極大挑戰。Aegis Living CEO Dwayne Clark形容，目前供需失衡如火山爆炸前的積壓：未來15年每年需增建十萬新床位，但今年全美僅預計新增約4000個單位。「這是我40年來見過最嚴重的供給不足。」除了高昂利率成為開發最大障礙外，不少業者手中多棟住房亟待再融資，浮動債務壓力空前。近年疫情雖曾引發入住率疑慮，但隨著防疫改善，入住人數已超越新冠前。

Harrison Street等大型私募資管也趁需求強勁、新供給受抑時積極進場。該公司去年高齡住宅策略同店銷售盈利成長逾30%，帶動全行業平均租金年漲近5%。即使在高利率環境下，資金不減反增。

展望未來，美國長照住宅業抱持樂觀但不無隱憂。現有資產升值與高入住確實提供投資良機，但產業若未能有效突破融資困境與新建瓶頸，恐引發入住床位不足、價格飆漲、甚至對長者照護品質造成長期壓力。各方正呼籲政策面加速解決融資與開發障礙，否則供需失衡將更形惡化。

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