美國高齡住宅需求暴增，年輕一族族退休潮推動資產價格與租金強勁成長，悄然帶動REIT如Ventas逆勢崛起。

隨著美國嬰兒潮世代邁入八十歲，長照及高齡住宅市場近年爆發性成長，原本被視為冷門商用不動產的新興投資區塊，正帶來超乎預期的獲利機會。據國家高齡住宅投資中心(NIC)數據顯示，未來五年將有超過400萬名美國人年滿80歲，使得高齡住宅佔用率迅速提升，現有養護機構已幾乎供不應求。尤以Ventas (VTR)為代表的高齡住宅型REIT，在過去一年積極收購資產，並以低於重建成本的價格進場，取得年化不加槓桿報酬率高達10%以上的驚人表現。

該賽道強勁和持久的需求紅利，來自人口結構大幅翻轉。業界主管指出，高齡住宅需求池預計在未來五年將擴大28%。高投報率加上極低的新建供給，Ventas執行長Deb Cafaro坦言：「我從未見過這種結合低供給、高需求、資產成本低檔與報酬高的投資結構，是退休房產長線趨勢下的最大受益者。」Ventas目前已擁有美國高齡住宅最大既有資產足跡，旗下850社區入住率持續上升，並與競爭對手Aegis Living等在高費用、利率高企壓力下斬獲更多舊資產。

儘管行業面臨利率高檔所帶來的融資困難，與新建案供不應求的雙重壓力，高齡住宅需求仍加速擴張。以Aegis Living為例，現平均月租高達1.2萬美元，租金年增接近5%。然而根據產業分析，每年至少需要新增10萬床位，實際新開發案僅約4,000個，預計短缺將持續到2040年。

資金流方面，替代型房地產投資機構Harrison Street近年加碼高齡住宅類股，2023年同類社區營運收入年增超過30%。因供需失衡，投資人熱情回流，對REIT及私募市場皆造成巨大助力。雖然疫情初期一度讓高齡住宅蒙上陰影，但隨復甦與流動性回歸，產業前景再度強勁。

未來五年，高齡住宅房地產將面臨建案遲滯、融資挑戰與社會長照壓力，然而長期人口動能與供給持續不足，預料將繼續推升資產價格與租金成長。對於有志於資產配置多元化的新舊投資人而言，高齡住宅型REIT正成為不可忽視的新興大勢。

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