(圖片來源：shutterstock)

 

買不起房子倒不如來當房東

近年房價不斷飆升

對年輕人而言擁有一間自己的房子

猶如夢想般遙不可及

更別說當包租公了…

不過投資不動產投資信託公司（Realty Income）能完成當房東的夢想

不但可以每月獲得股利（猶如房租收入）

也無需自己尋找租客

甚至還可以賺取股票價差

 

 

以下本文將依序探討

✏ 公司介紹–長期租約提供穩定的營收來源

✏ 營運狀況–租客分散在各個產業降低風險

✏ 財務表現–獲利穩定成長，股息已連續 26 增長

✏ 未來展望–低利率有利於公司收購更多的房地產

 

公司介紹–長期租約提供穩定的營收來源

不動產投資信託公司屬不動產投資信託（REIT）

REIT 為資產證券化商品

發行受益憑證銷售給投資大眾

公司成立於1969年

總部於加州聖地牙哥

以房地產為股東創造租金收益的企業

投資美國房地產市場

目前擁有 6525 個資產

主要收入來源為長期租約

客戶多為連鎖零售業為主

REIT 在美國有一個優點

對企業而言不用繳交所得稅

但免稅的前提是將淨利潤的 90% 分配給投資者

 

營運狀況–租客分散在各個產業降低風險

租客分佈在 51 個產業

其中又以零售業為大宗，佔整體 84%

其次為工業，佔比達 10.7%

從租客行業中得知

便利商店為主要客戶，佔比為 11.9%

前七大行業佔整體約四成五

為公司主要營收來源

不動產投資信託公司營收主要為房租收入

將業務分散在各產業規避風險

並利用單一租戶的商業模式（獨棟租給企業）

有局部壟斷該地區的效果

2020Q1 平均租約年限來到 13.5 年

穩定的租約使營收年成長 15%

促使營收穩定成長

另一個關鍵為出租率

擁有大量的資產最怕的就是閒置產能

而不動產投資信託公司的出租率近 25 年未曾低於 96%

從資產分佈觀察

不動產投資信託公司的房產遍布全美

前三大洲分別為德州、加州、伊利諾州

佔比為 11%、8.8%、5.8%

更在英國和波多黎各置產

 

 

財務分析–獲利穩定成長，股息已連續 26 增長

從財務比率觀察

毛利率能持續維持 94% 以上

主要原因為三淨租賃（Triple Net Lease）

指的是租客需承擔所有的房產稅、保險、維修費用

降低公司銷貨成本

REIT 產業無法從淨利率準確地衡量公司的獲利狀況

傳統會計上資產須扣除折舊和攤銷費用

但對於 REIT 產業而言

資產反倒有增長的空間

故以 FFO（Fund from operation）衡量公司獲利

※備註FFO = 淨利潤 + 折舊 + 攤銷

 

在 REIT 的估值裡

另一個常用的方法是 AFFO（Adjusted Fund from Operation）

也就是把 FFO 進行會計賬面上調整

AFFO 會再扣掉公司的資本支出

更能準確地評估獲利情形

 

不動產投資信託公司獲利穩定成長

股息已連續 26 年增長

近 5 年股息年複合成長 12.48%

且股息發放率更沒有低於 8 成

對投資人而言是一個穩定配息的標的

先前提到免所得稅的條件為淨利潤的 90% 以上需發放給股東

但這邊的股息發放率是以 AFFO 計算

故不動產投資信託公司還是符合免所得稅門檻

 

未來展望–低利率有利於公司收購更多的房地產

不動產投資信託公司主要以收購房地產擴增營業版圖

過去十年收購房地產金額達 160 億美元

因近年獲利穩定成長

買入更多的資產出租

在 2019 年收購房地產更高達 37 億美金

由於公司財務狀況穩定

加上目前利率處於較低水平

對於日後融資相關成本降低許多

有利於日後收購房地產

未來營收有機會創新高

 

附上近 20 年股價