(圖/shutterstock)

 

多年前，台積電董事長張忠謀

曾在學術研討會上提到，

台灣學術界及商業界依舊存有隔閡，

大部分學者都自命清高，

覺得商人有銅臭味。

這一點套用在房地產投資上，

也有類似的狀況，學者和業者

對未來走向的看法經常南轅北轍。

我的心得是，不論學者是否清高，

商人是否有銅臭味，

市場才是老師，

一切都是市場說了算。

 

繼續看下去...

 

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記得 2011 年實施奢侈稅沒多久，

我發表了〈張金鶚教授的話為什麼不能聽？〉，

而張金鶚則以〈對徐一鳴的 10 大回應

「房地產終將回到合理水準」〉回應，

彼此都以文字為當時各自看法留下了紀錄，

時隔 6 年，

已經足夠讓大家用市場呈現的真相

來檢驗我和他的對錯。

這 6 年間，房市曾再出現一波高峰，

隨後也有修正，最終仍呈現上漲的局面，

只是漲幅因修正而縮小。

從結果來看，我當年認為張教授的話不能聽，

仍然是極為正確的判斷，

如今更可以推斷張教授的觀點不但以偏概全，

還有說謊之嫌。

 

「外人」經濟能力佳

買豪宅不手軟

在 2011 年，我曾提到

「國際化程度越深的都市，

會有更多相對富有的外來人購屋自住，

使得該都市房價

越容易受到外來人的購屋能力所影響，

而不能用過去的經驗，

只單純依據本地人的所得來評估。」

 

 

 

台灣每年仍有

約 2 萬居留許可

從結果來看，答案十分明顯，

許多台商、電子新貴、職場贏家

和海外買家等，前幾年紛紛出手購屋不說，

最近更有一些在海外賺取可觀財富的台商

「逢低買進」，大手筆添購豪宅。

大家可能不清楚，

目前物價超便宜、生活超方便、

人民超和善的台灣，

每年仍然有約 2 萬居留許可案件、

1 萬多定居許可人數，

其中大約一半是大陸人，

另一半是香港或外國人，

累積的數量更不在少數。

 

大陸房價暴漲

台商也回台出手

除了這群外來客之外，

原本長期在大陸打拼的台商，

十幾年來，見證到大陸房價暴漲、

居高不下的事實，

或因為獲利了結、或因為避稅需求，

總之他們看到台灣蛋黃區相對低的房價，

自然紛紛出手。

 

 

房價是否合理

只能以市場為師

稍微懂房地產的人都知道：

買方總是希望買便宜，

但賣方總是想賣貴。

這個原則下，同樣的實價登錄資訊，

買方或賣方解讀上會有極大的差異。

對買方來說，

近期成交價落在每坪 60 萬至 70 萬的話，

買方會覺得合理價應該接近 60 萬，

但賣方卻會覺得合理價應該接近 70 萬。

而最終的成交價，

是取決於買方或賣方率先退讓。

 

決定房價走向的因素：

經濟狀況

進一步說，如果經濟面出了問題，

買方縮手，賣方缺資金時，

成交價才可能會向買方期望價格移動。

反之會向賣方移動。

大家明白了嗎？

真正決定房價走向的因素，其實是經濟狀況。

 

 

 

張金鶚另一個大錯是，

總以為自己是對的，

經常扮演指責市場「錯誤」的怒目金剛。

一般來說，房市價格是否合理，

交由市場機制決定，

我們只能以市場為師，

仔細觀察未來走向並從中學習，

但張教授卻三不五時高喊房價不合理，

一味希望市場的走向如他所願，

卻從不認真檢討，這麼多年下來，

如果房價真是很不合理，

為什麼始終沒出現他所預料

「跌 3 成」的暴跌走勢？

 

關於房市

至今沒有絕對正確的預測

關於房市

至今沒有絕對正確的預測法則，

更不可能去預測到幾年後

房價將會跌幾成或漲幾成！

想預測幾年後房價的走勢，

只能老老實實去分析經濟走向，

問題是，幾年後的經濟狀況，

又有幾個人能說得準？

若真能準確掌握，

為什麼沒有經濟學家

能準確預測到金融海嘯的爆發？

 

 

動輒預測房地產「跌 3 成」

不是胡說、就是說謊

對經濟學家來說，

能預測到未來半年、至多一年的經濟走向，

就已經相當高明，

台積電今年股價接近兩百，

誰能告訴我們明年今天台積電的股價？

何況世事多變，黑天鵝不斷，

動輒預測房地產「跌 3 成」，

不是胡說、就是說謊。

 

房市交易中

也有一雙自由的手！

 

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