住宅建商2026前景轉佳，但利率穩定與政策影響仍牽動美國房市回春速度，投資人需審慎觀察建商應對與產業利多。

美國房地產市場近期承受多重壓力，高房貸利率與經濟不確定性使2025年展望仍偏保守，但大型建商已開始釋放訊號，暗示2026年有望迎來大幅改善。UBS分析師John Lovallo及CNBC名嘴Jim Cramer皆指出，儘管今年XLRE、IYR等房地產ETF與主要建商（如KB Home、Lennar）股價陷入修正，然而行業底部似乎已現，建商操作策略與政策變動將是關鍵推手。

在利率面，Freddie Mac最新報告顯示30年固定房貸利率再度上升至6.30%，15年期升至5.49%，對購屋者造成重大負擔。雖然聯準會近期降息0.25%，市場本預期能帶動抵押利率下降，但事實上美債長天期殖利率反而上升，房貸利率不降反升，購屋需求未見預期反彈。Lennar（LEN）與KB Home（KBH）最新財報均顯露利率牽制買氣，兩公司雖以優惠策略激勵客戶，但獲利空間遭擠壓，KB Home更直接下修全年財測。

UBS的Lovallo分析，利率穩定是推升房市的關鍵，建商需祭出更多降價或買斷利率的優惠以維持銷售（如KB Home偏向直接降價，D.R. Horton則多採買斷利率），但如房貸利率回穩甚至下滑，利潤結構將大幅翻揚。他估計即使目前利率不降，KB Home股價仍有三成上漲空間，而Meritage Homes（MTH）與D.R. Horton（DHI）等主攻首購族市場的建商正因房價調整和優惠操作獲得明顯競爭力。

市場目前雖面臨庫存短缺及訂單瓶頸，但有專家認為，美國長期房屋供應不足，且部分地區如佛羅里達、德州已顯現出需求穩定跡象，明年隨利率走勢明朗化，購屋者信心可望逐步回升。Cramer則提醒，聯準會政策能否真正帶動抵押貸款利率下降仍未知，投資人不宜過度樂觀，應持續觀察聯準會、建商財測及市場反應。

分析綜合，建商今年內祭出更高誘因，短期內壓低利潤但換取市佔率，為2026反彈做準備。ETF如XLRE、家建股如KBH、LEN、MTH及DHI短線修正幅度大，但長線若利率、政策配合，反彈空間頗具吸引力。投資人目前宜保守觀望，聚焦建商財報和整體政策動態，掌握房市底部訊號。

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