REIT產業在英國掀起一波激烈整併潮，醫療、物流、學生住宅等細分領域成為主戰場，私募與上市公司競爭推高資產估值，投資人押注不動產景氣回溫。

英國地產市場出現少見震盪，從醫療到物流、學生住宅等各大領域的REIT（不動產投資信託基金）接連爆發併購案，私募資本與大型上市地產公司激烈角逐，改寫產業格局。近期最受矚目的是醫療地產巨擘Primary Health Properties（PHP）擊敗了全球知名私募KKR及Stonepeak，成功以18億英鎊現金加股票的方式收購Assura，躍升全英最大醫療地產上市業者。此次交易除創下規模新高，也反映出產業估值長期被壓抑，市場對於醫療地產未來發展投下信心一票。

多項交易的共同點，是目標公司股價大幅低於淨值，尤其以Assura為例，政府背書租賃穩定現金流，但股價仍然較淨資產折價21%。這種現象引發各方搶進，使能規模化經營、專注細分市場（如學生住宅、醫療、物流）的REIT備受青睞，流動性也大幅提升。例如，物流物業大廠Tritax Big Box REIT斥資9.24億英鎊收購UK Commercial Property REIT後，又遇上美國黑石（BX）提出4.89億英鎊強競倉儲地產，巧妙驗證資本市場對於細分賽道的偏好。

同時，LondonMetric Property快速崛起，繼19億英鎊併購LXI、又再收購Urban Logistics REIT與Highcroft Investments，躍升為英國次大的上市地產集團。此波整併潮更席捲學生住宅領域，Unite Group豪擲7.23億英鎊併購Empiric Student Property，各家企業透過併購規模化，逐漸淘汰市值低於10億英鎊的外部管理小型REIT。

產業變革凸顯小型REIT存亡危機，投資人及產業大咖認為只有穩健現金流與可持續擴張能力者才有長遠未來。隨著英國NHS推動社區醫療、人口老化、長照需求暴增，醫療地產預料持續受惠。同時，疫情後商用寫字樓市場迎來首度估值增長，顯示辦公室資產有望重返話題。儘管英國FTSE 100指數近期期創新高、資金續流入房地產，但規模化和專注化的投資策略已成主流。

學者分析，整併帶來流動性與估值回升，短線有利投資人，但中長期若少數巨頭壟斷，投資選擇將變窄，市場修復後或將催生新一輪競爭及階級重組。隨著辦公室回溫徵兆浮現，未來REIT併購會否波及至傳統商用地產領域，成為各界密切關注的風向球。

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