(圖/shutterstock)

 

文 / House123 邱愛莉

 

學員舉手發問：

「愛莉老師，我們家有房子要賣，

如果不透過仲介賣，

而想自己賣的話，

要注意什麼？需要準備什麼？」

 

在回答這個問題之前，

我們先來了解「仲介」在

「物件銷售」的環節裡，扮演了哪些角色。

 

繼續看下去...

 

 

首先，當你委託仲介賣房子時

仲介會先做「產權調查」

包含跟你索取權狀影本、

確認你是屋主本人，

如果不是，

那就會請你提供屋主「授權書」，

 

確認你是屋主的「代理人」。

並針對物件調閱謄本，

確認產權狀態、房子抵押貸款狀態，

是否有限制登記等情況。

 

此外，也會查明物件周圍

有無嫌惡設施、房子屋況

（有無漏水、有無做過氯離子

或輻射檢測、有無違建等）、

特殊情事（有無非自然身故、

有無出租、有無報拆等）

並請委託人填寫「屋況說明書」。

 

對於買方來說：

在看屋之前就能要求先看資料，

或至少在簽約前，

仲介會提供以上資料，

由買方看過確認並簽名，

將此資料附在合約後面，作為附件。

 

對於屋主自售來說：

如果也能在買方看屋時，

主動提供「屋況說明書」，

並說明如果有緣份能成交，

該資料會一起附在合約後面的話，

對買方來說不啻是很貼心、安心的做法。

 

在仲介完成「產權調查」，

正式接受你的銷售委託後，

接下來就會開始

行銷曝光你的物件。

除了仲介官網上架外，

通常也會在售屋網站刊登廣告，

並在物件現場擺放出售看板，

讓經過的街坊鄰居知道訊息，

甚至還會「守線」擺看板或發傳單，

或在電線桿上貼出售紙條

（俗稱「小蜜蜂」，

不過，這有罰單風險喔！）

有興趣的人會聯繫他們看屋。

除了這些曝光管道、「被動」等客人上門外，

也會「主動」聯繫之前找屋的潛在買方，

主動推薦物件、帶看介紹。

如果是屋主自售，

則要思考如何增加物件曝光的機會，

讓更多買方有機會看到你的物件。

 

完成行銷曝光後，

當有買方有興趣，就會來電約看屋。

如是委託仲介銷售，

會由仲介負責帶看介紹，

並追蹤買方出價、

進一步斡旋、見面議價。

如果是屋主自售，

這些工作就得由屋主一肩擔起囉！

由於買方方便看屋的時間有時不好約，

尤其當買方需要家人偕同看屋時，

如果可以的話，

盡量配合買方約看屋的時間。

看屋時可以跟買方交換聯絡資訊，

方便追蹤後續意願。

為了避免跟買方談價格時缺乏迴旋空間，

不妨可以透過家人當中間協調溝通的人。

例如：屋主是先生，

但由太太帶看、追蹤，

或是屋主是哥哥，

由妹妹來當中間協調溝通的人。

不過，即便如此，

「議價」本來就是一門「藝術」，

如何持續追蹤買方，

卻又不顯得急躁，避免議價時節節敗退，

則考驗屋主的溝通技巧。

所以，屋主自售時，

首要任務就是要對區域行情、

物件的優缺點寥若指掌，

在介紹和議價時才能有根據，

增加對價格有信心外，

也較能取信買方，

雙方協議出彼此可以接受的價格。

 

 

成交後，最重要的

莫過於「交易安全」了！

不管是透過仲介成交，

或是屋主自售成交，

一定都要透過可靠的代書，

並一定要使用「履約保證」，

確保買賣雙方交易安全。

交屋後，

由於賣方仍有「瑕疵擔保責任」，

就算沒有透過仲介成交，

除非在合約中或「屋況說明書」

已載明屋況問題（常見的是漏水問題），

不然，交屋後仍需要

就屋況做後續保固。

這部分是民事責任，不可不慎。

 

屋主自售雖然可以省下仲介服務費，

不過，需要付出的心力也比較多。

所以，也有不少屋主選擇同時並行，

最後再看買方價格和市況決定是否出售，

決定出售物件前可以通盤考量。

祝福每個想出售物件的賣方

都能為愛屋找到新主人，交易圓滿！

 

文章來自：House 123，原文於此