英國地產投資信託（REIT）板塊近年來估值屢創新低，連帶刺激多起大型併購案，主流資金正積極布局醫療、物流與學生住宿等特殊資產，顛覆傳統房產市場生態。

英國房地產信託（REIT）近期成為並購戰場，掀起市場空前整合浪潮。隨著 Assura、Primary Health Properties（PHP）、Tritax Big Box REIT、LondonMetric Property 等多家龍頭公司主導行業併購，英國傳統商用房地產市場正迅速退場，特殊資產如醫療、物流學生宿舍成為主流投資標的。

併購熱潮的背後，主要原因在於英國 REIT 估值顯著低迷。以 Assura 為例，即使其大部分租金來自 NHS（英國國民保健署）、政府等穩健來源，股價仍較資產淨值有高達 21% 折價。投資人意識到這種「超值折價」帶來套利空間，因此資金競逐。KKR 曾攜手 Stonepeak競購 Assura，但最終不敵 PHP。值得注意的是，本次交割多以股票支付，投資人選擇持有新公司股份而非僅取現金，反映市場願意承擔併購整合的執行風險，以期在低估值環境下取得未來回報。

近年合併案不僅局限於醫療地產。Tritax Big Box REIT 以 9.24 億英鎊併購 UK Commercial Property REIT，LondonMetric Property 更連番整合 CT Property Trust、LXI、Urban Logistics REIT 等小型業者，展現規模化策略。這類大型交易常發生於目標公司以資產淨值打折交易的情境，顯現小型 REIT 長期面臨價值低估、市場流動性不足，被主流資金「吃下」的壓力。

此一浪潮也引發市場對傳統龍頭 Land Securities（Landsec）、British Land 的未來布局思考。多元商用模式已因「聚焦利基」策略而遭遇賤價困境。另一方面，倫敦的 Canary Wharf辦公大樓價值出現三年首度回升，也顯示辦公領域並非被永久淘汰，後續是否進一步納入併購趨勢，值得密切關注。

分析指出，REIT市場的規模化、聚焦化趨勢固然提升流通性與投資效率，但當市況反彈、選擇更多元時，投資人可能少了困境期才獲得的交易優惠。未來數季度，醫療、物流及學生住宿相關資產仍為主流，且隨社會人口老化、防疫後醫療需求高漲，這幾類資產有望搶佔更多資金。此外美資與私募基金大舉投入歐洲資產，也可能帶來更多跨境刺激，但市場仍應警覺過度集中、失去多元化可能導致的風險。

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