英國房地產投資信託(REIT)產業正掀起激烈併購潮，企業規模與利基成為新主流，投資人信心回溫但後市選股難度變高。

英國商用地產市場近期掀起大規模整併潮，房地產投資信託（REIT）正迎來結構性大變革。根據本週CNBC UK Exchange專題，私募巨擘KKR（美股代碼：KKR）和Stonepeak於近日嘗試收購擁有超過600家診所和醫療中心的Assura，最終敗給同業Primary Health Properties（PHP），成交價高達18億英鎊（約24億美元），使PHP一舉成為英國最大上市醫療產業地主。

這場「大衛與歌利亞」的併購戰不僅標誌著大公司與機構買家主導市場氛圍，更凸顯英國投資人對於維持持股、支持優質長期經營團隊的信心。儘管PHP用大部分自家股權進行收購，實際價格甚至略低於KKR現金報價，但投資人寧願承擔執行風險，也要保留自身持股和REIT流動性。這反映出英國REIT估值長期偏低，併購搶便宜氛圍濃厚。

不只醫療地產領域，物流和利基型資產也成整併焦點。Tritax Big Box REIT自2023年收購UK Commercial Property REIT、目前爭奪Warehouse REIT，與美國私募Blackstone（BX）激烈角力。LondonMetric Property則接連買下CT Property Trust和LXI，更以7億英鎊收購Urban Logistics REIT，大舉擴展規模。業界共識認為小型REIT市值低於10億英鎊者未來發展有限，規模經濟、利基型經營將成贏家。

大學宿舍房市同樣有動靜，Unite Group於上週宣布買下Empiric Student Property，強化其FTSE-100地位。連年來，倫敦REIT數量已較2019年腰斬，主流資金偏好深耕特定領域、資產規模大的公司。

業內人士指出，英國房產市場估值仍受困於租金回報穩定但市場折價，尤其是大型收租公司如Assura，其大多數租金來自政府機構，現金流具高可預測性。然而，即使具這些優勢，長期股價仍低於資產淨值（NAV），吸引外資與本地機構競逐收購。

評論認為，REIT整併導致選股困難升高，未來若市場景氣復甦，投資人可選標的恐減少。同時，辦公室物業則剛剛現復甦曙光，Canary Wharf地價三年來首度回升，辦公室市場或將成下一波併購重點。

展望未來，隨著英國NHS醫療模式轉向社區與預防、年長人口需求擴大，以及利率政策不確定性，此波併購浪潮可能持續，更將重塑整個英國房地產投資版圖，投資人須重新思考資產配置及風險管理策略。

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