英國地產信託產業掀併購潮，市場估值低挹注交易熱度，私募與本地資本角力下，專注型REIT逐漸壯大成主流。

在英國房地產投資信託（REIT）產業中，近年來掀起了一股規模空前的併購風潮，受低估值、市場流動性需求與全球資金競逐影響，企業間快速整併、重塑產業格局。近來最戲劇性的案例莫過於美國私募巨頭KKR（KKR）與Stonepeak攜手欲收購Assura，英國擁有超過600家診所與醫療中心的地產公司。最終，Assura的股東選擇接受本地同業Primary Health Properties（PHP）的18億英鎊現金加股票報價，讓PHP一舉成為英國最大上市醫療地產業者，此舉不僅打敗傳統私募資本，更凸顯出投資人對專注型、規模化的上市房地產公司的信心。

這波併購熱潮並非個案。近幾年，英國房地產信託業者多以「低於資產淨值」交易，吸引私募基金與投資人積極搶進。例如Tritax Big Box REIT大舉布局物流倉儲領域，不僅收購U.K. Commercial Property REIT，更和另一美國私募巨頭Blackstone（BX）在藏倉REIT上激烈競爭。此外，LondonMetric Property則藉由多場收購，包括LXI、CT Property Trust及最新的Urban Logistics REIT等，成為英國第二大上市房地產公司。消費者、醫療、物流、學園住宿等利基領域的專注型REIT受青睞，凸顯細分領域規模成長已成市場主流。

業界人士認為，這波大整併的主因在於老牌小型信託「市值偏低」與「流通性不足」，而私募與大型上市公司趁勢出手，逐步掃平小型業者。新型態房地產商模式興起，背後主打現金流穩健、收入來源多元且政府租賃比例高，讓投資人更願意接受股份換購而非一次性現金。

不過，此趨勢也引發產業後續發展隱憂。隨著倫敦掛牌REIT數量自2019年以來腰斬，選擇減少；倘若市場景氣翻揚，投資人能挑選的新標的是否足夠？此外，傳統大租賃公司的反擊也可能撼動秩序，包括Land Securities（Landsec）、British Land等多元房地產業者正研議如何回應併購浪潮。

短期來看，英國房地產市場正處在動盪與重塑之中。疫情衝擊與辦公室空間需求低迷雖然令部份市場情緒承壓，但近期Canary Wharf商辦大樓估值三年首度回升，市場回穩徵象明顯。中長期展望，若持續專注利基領域及建構規模化與流通性，英國REIT產業的全球競爭力將更為鞏固，但選擇少數化可能成為投資人需面對的新課題。

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