英國REIT產業近年湧現併購熱潮，資產低估引來私募基金與交易買家競搶，產業集中度急速提升，未來投資選擇恐將大幅變少。

英國房地產投資信託(REIT)產業近年來掀起一波前所未有的併購潮，私募基金與同業買家爭相搶進，多家企業市值顯著低於資產淨值(NAV)，引發資本市場熱烈反應。上週，全球私募巨頭KKR(英文全名:Kohlberg Kravis Roberts & Co.)和Stonepeak攜手出價欲收購英國診所及醫療中心業主Assura，卻在最後關頭意外敗給同業Primary Health Properties(PHP)。PHP的優惠條件組合，混合現金加股票，即使最終股價下跌仍獲股東青睞，凸顯投資人看好REIT規模成長與長期現金流。

REIT併購熱非一時風潮。Tritax Big Box REIT去年收購UK Commercial Property REIT，近期又競標Warehouse REIT，面臨美國黑石集團(英文全名:Blackstone Inc.)的強勢競爭；LondonMetric繼LXI後又積極合併Urban Logistics REIT等多家小型物業信託。不少高管直言，目前英國仍有19家市值低於10億英鎊的小型REIT，多被市場嚴重低估，既有管理模式已不再適合公開市場，未來更可能走向更加集中專業的「大者恆大」。

此波併購潮背後，有政策與產業結構推力。以Assura和PHP為例，英國NHS大力推動社區基層醫療，使醫療型物業需求暴增，現金流穩健又具政策保障。過去辦公室不被青睞，但近期加值物業如Canary Wharf出現首次估值回升，產業氣氛正在轉變。

然而，集中化也帶來風險。若產業恢復活力，市場選擇變少，反而壓縮投資效率。價值低估使美國資金不斷湧入，同時也讓英國資本市場逐步失去多元性。未來Land Securities(LAND)與British Land(BLND)等傳統地產巨頭能否扭轉「綜合型企業折價」困境，將成市場新關鍵。

總結而言，英國REIT併購潮短期為市場注入新動能，但長期結構變化值得投資人密切關注，特別是產業高度集中後，未必有利於所有資金與創新模式入市。

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