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草根影響力新視野 圖/文：林旻柔
新定型租屋契約明年上路！
保障房東房客雙方的權益
國內有百萬的租屋族，
在高房價的台灣，
租屋市場可謂相當龐大；
長期以來，
因為沒有明確的管理專法
以致租屋糾紛層出不窮。
有鑑於此，
內政部日前已公告
「房屋租賃定型化契約範本」，
並已正式開放民眾取得使用及參考，
其「應記載及不得記載事項」
也將在明年 1 月起實施。
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保障房客權益，
不平等租屋條款說：掰掰！
過去坊間的「房屋租賃契約書」，
房客權益幾乎未受保障，
常見許多不平等條款。
房客屬於較為弱勢的一方，
因此曾有房客提前搬遷，
房東開口要求數倍月租金作為補償，
但此次官方版定型化契約明定，
違約金最高不得超過 1 個月租金。
此外，雙方在簽約時，
也必須明定
水電費、管理費，
房東不得任意漲價，
且押金最高不得超過 2 個月房租，
違反相關規定者
最高可罰 30 萬元。
房客若遇到不合理的租屋情事，
不僅投訴有門，也將有明確的法律保障。
無殼租屋族注入一股強心針！
值得一提的是，
「應記載及不得記載事項」
部分是根據消保法制定，
新增許多具有法規效力的強制規定，
例如：
不得拋棄契約審閱期、
不得約定禁止入戶籍、
不得約定稅賦轉嫁、
不得排除民法瑕疵擔保責任等，
租屋雙方若在契約中列入了
違反「應記載及不得記載事項」的條文，
則該條文無效。
「 1950 」專線保障租屋雙方權益
租屋雙方若遇上租屋糾紛，
可依消費者保護法撥打「1950」特碼專線
通知各縣市消費者服務中心，
由消保官介入調查或處理，
各民間消保團體亦可。
租屋新制不但是讓租屋雙方朝
簽一份良性契約之路邁進，
也是首次將租屋行為納入消保法規範，
使得消費者保護單位
也可做為保障雙方權益的另一道防線；
若發生糾紛時，
消保法即成為另一個權利救濟的管道。
值得注意的是，
定型化契約主要規範「企業經營者」，
但「以租屋為業」的認定標準則尚待討論。
依照行政院消保處公告內容，
出租人部分，不論公司、團體或個人，
也不論出租戶數，只要
「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，
並以出租為業」者，
均可認定為企業經營者，
都受此規範。
因為「以出租為業、反覆實施出租行為」
仍有解釋的空間，
房東如非以租屋為常業，
房客是否完全受消保法之保障亦有疑問，
未來亦恐有未竟全功之憾。
租屋新制的公布
國內租屋環境走向良性的一小步
甫公告的契約範本與其「應記載及不得記載事項」，
對租屋雙方的保障仍太過薄弱；
住宅租賃畢竟不同於一般物品租賃，
因此民法與消保法恐不足以保護租屋雙方，
且對於租屋雙方的權利保障，
仍有許多模糊的三不管地帶。
因此，一個理想的租屋環境，
必須由具特別法性質的租賃專法所保障，
具體詳細地規範租屋行為，
並規定專責單位維護雙方權益；
政府積極制定一套住宅租賃專法，
以保障租屋雙方權益，
並積極輔導租屋市場的健全發展，
以維護人民的居住福祉。
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