親人遺留4千萬房產

擔心無力繼承

藝人小鬼黃鴻升突然過世，

引起社會驚訝與不捨，

新聞事件也意外讓人注意到他留下鉅額房地產，

可能帶給家屬繼承上的負擔。

有類似情況的王小姐，

也是因為突然繼承家中新購入約 4,300萬元的房屋，

考量必須負擔沉重的貸款，

又想要急著賣房，顯得進退兩難。

王小姐的友人在關心近況得知之後，

建議在目前房市行情觀望下，先不要急著賣，

也建議不妨先和會計師討論看看，

有無變通方式。

 

繼續看下去...

( 贊助商連結 )

 

藝人小鬼黃鴻升為了讓家人可以同住，

2019 年時決定買下 4,280萬元的 84坪住家，

可惜意外猝逝，因此房子變成遺產，

假如家屬要續留房子，

每個月至少要付 10萬元的房貸，負擔可說不輕。

外界關心黃家人能否繼續持有房子，

如果家屬決定出售房子的話，

需要依照 2016 年 1月 1日起

實施的房地合一稅核算稅金，

因持有房子兩年內出售的稅率為 35%，負擔也不少。

森懋會計師事務所林心瀠會計師指出，

小鬼的案例，可能也是其他繼承人會參考的情況，

償付貸款壓力和稅金相比，讓許多人產生困擾。

所幸今（2020）年 7月財政部發布一則解釋令，

繼承房屋轉賣時，可將房屋貸款餘額

大於公告土地現值及房屋評定現值之差額扣除，

再計算獲利，這樣可以大大降低繼承人的房地合一稅金。

 

林心瀠分析如下：

在財政部發布解釋令以前：
➊ 假設小鬼的家人於 2021年以前

將該房地產以 5,000萬元售出。

➋ 小鬼買的房地假設目前公告土地現值

及房屋評定現值約2,000 萬元。

➌ 以兩年內出售稅率35% 計算，

小鬼的家人須繳納 1,050萬元的房地合一稅，

算式為：

（5,000 萬元－ 2,000 萬元）×35% ＝ 1,050 萬元。

但按照實際的情況，

房地的成本其實是 4,280萬元，

再加上房地合一稅 1,050萬元，

小鬼的家人反而倒賠 330萬元，

算式為：

（5,000 萬元－ 4,280萬元－1,050 萬元＝－330萬元）。

 

購入兩年後再賣屋

稅率從 35%降至20%

林心瀠強調，關鍵在於財政部的解釋令，

提供稅額計算上的差異。

財政部放寬若繼承房產時的房屋貸款餘額，

高於繼承當下的房屋評定現值加土地公告現值，

其差額可於未來出售房屋、計算所得稅時減除，

且不論房地交易舊制或房地合一新制案件均可適用。

 

因此，如果以案例中王小姐的情況來看，

她面臨和小鬼家人類似的情況，

突然繼承家中高額房地產，

此時房貸餘額的比較計算就非常重要。

假設王小姐家人的房貸餘額還有 3,000萬元，

土地公告現值 2,000萬元。

依照解釋令可將房貸差額部分減除

（房貸餘額 3,000萬元

－房屋評定現值加土地公告現值 2,000萬元

＝差額 1,000萬元）。

 

 

王小姐將房屋以 5,000 萬元出售，

房地合一稅算式為：

（出售房地收入5,000 萬元－
房屋評定現值加土地公告現值 2,000 萬元

差額1,000 萬元）×35% ＝ 700 萬元。

 

簡單來說，以王小姐的案例，

在解釋令發布前後，

所須繳交的房地合一稅金差距

可高達 350萬元（1,050 萬元－700 萬元）。

林心瀠也指出，以小鬼的案例，

因為持有房屋的時間也快要兩年，

小鬼的家人繼承之後，依照兩稅合一規定，

可以合併計算（繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，

得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算），

如果黃爸爸與家人，可以等到持有超過兩年再出售，

稅率會從 35%降到 20%，又可以節省更多稅金。

同樣的，王小姐的案例也可以衡量一下，

是否有能力繼續持有超過兩年，以減輕稅負金額。

 

更多理財觀念，這些好文推薦你：

• 居住正義將降鬼島，為何現在要硬揹房貸？他反而拒絕被房子綁架：感謝老天，順利賣掉了！ 
• 買地賺千萬，買房賠百萬的台灣！竹科工程師靠解讀政府公告，買地賺進創富... 
• 買房好 還是租房好》艾蜜莉 以房價 1769萬、每月租金3.2萬的兩房一廳為例，「實際」算給你看！ 
• 誰說存夠錢 才能買房？原來只要符合「這 3 個條件」，銀行會無條件 提高貸款金額 
• 以租代買 2案例 >> 他 27歲的現金流策略：拿 200萬頭期款做 定存股，股息再來補貼房租！ 

 

 

本文及內文圖 出於 Money錢

由 Money 錢 158 期 授權轉載

未經授權，請勿轉載！

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / Lulu)

(首圖來源/黃鴻升FaceBook；撰文/余佳璋)