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【我們想讓你知道】
包租代管業逐漸興起，但想當「二房東」收租獲利，除了成本、合約等細項內容須注意，相關的法律也要知道，才能安心當包租公，投資房地產不是有錢人的權力，挑選地段好的老屋加以翻修，分租出去，為自己帶來源源不絕的被動收入。
文／Money 錢
當二房東要注意的細項、成本非常多
市場上有許多這種商業模式，大到企業財團租一塊地的地上權 50 年，蓋完大樓後作營業使用，因有時間差的價值，建造成本必須在幾年內攤提完畢，越早攤提完風險越低。小單位套房也可以如此操作。例如，每月租金行情 5,000 元，因為屋況差需要整理，跟屋主殺至每月租金 2,000 元，但花了 5 萬元整修與採購新家具。要覺得賺租金 3,000 元很多，中間還有很多看不見的成本與合約上的細節，所以要做好功課、算清楚成本，才能不吃虧。因為每間房子的狀況不同，需要裝修的款項也不同，主要看得花多少錢來攤提時間成本，裝潢費一定要在合約的前 3 分之 1 期間內回本。
評估租金、裝修等開銷算出可回本的時間
我有一位朋友小陳在台北大安區做仲介，認識一位定居國外，但有房子在延吉街的屋主，這間 36 坪的 2 樓公寓已經 20 年都沒有住過人，所以屋況老舊不堪。房子需要花一大筆錢整理，所以小陳跟屋主議價租 10 年租約，因附近 3 房 2 廳租金行情為 30,000 元，小陳以市價 6 折 18,000 元租到這間房子，他答應會把屋況整理好，然後隔成 6 間套房轉租他人，10 年租約到期後，所有的家具家電及裝潢都送給屋主。
陳除了一開始付押金 2 個月 36,000 元，還花了約 200 萬元裝修款隔成全新裝潢的套房，以每間每月租金 15,000 元出租。每月的利潤為 15,000 x 6－18,000 元（給屋主每月房租）＝72,000 元，
72,000 元 x 0.8（保守抓空置比率）x 12（月）＝ 69.12 萬元，一年淨收 70 萬元，每間套房的押金為 3 萬元，都租滿的狀況下，小陳會有 18 萬元的押金可做資金運用。
需要準備的
現金為 3.6 萬＋ 200 萬（裝潢款）＋一些相關費用 5 萬＝ 210 萬元。210 / 70 ＝ 3 年，所以只要出租超過 3 年，他花的現金成本就全部都回來了。剩下就是 70 萬 × 7（剩下的 7 年）＝ 490 萬元（ 總利潤），490 萬 / 10（攤提年租期）＝49 萬，等於 1 年可為自己加薪 49 萬元。
目標在穩定收租，好地段的老屋是首選
如果自己是當仲介還好，房間數量少時，小事情或服務都可以自己跑。但如果房間數多時，就要請專業的租賃物業代管公司處理大小事情，例如：定期環境清潔、收取租金、設備維護、處理租客糾紛等。
管理一間套房的行情是一個月租金的 10%。
比較大規模的會請專人 24 小時服務，所需成本就會越高。你可將租屋廣告上傳至 591 租屋網，或放到社區布告欄及市公所公布欄，或是製作大型廣告看板，放在人潮量大的地區露出。
家具家電用久了一定要修繕及更新，但租客若有愛惜及維護，就會差很多。通常每間套房每年要抓 5,000 元做修繕（未含大型家具家電更換）。
一般投資者要以持續收租金為主，資本利得為輔，
在市場景氣大漲時才賣出獲利。因為賣掉了市中心好物件，是很難再買回的，畢竟一般人要進場買好地段、好房子的機會成本，比專業投資者高。所以好地段、租屋需求大的舊市鎮，才是小資族該搜尋投資的範圍，因為風險低，能穩定獲利。
做二房東前先留意這 5 點
我們不像一般大企業要租別人的店面營業使用，或是飯店有專業律師負責擬訂合約。我的建議是，要做二房東前最好先去法院公證較有保障。同時留意以下 5 點：
1. 取得屋主同意
出租人甲方同意承租人乙方轉租全部承租之房屋。
2. 確保屋主賣房後租客權益
出租人出售房屋時，買方在租賃期效內，不得違反本租約（買賣不破租賃）。
3. 擬訂提前解約條件
若出租人、承租人雙方提前解約，應賠償的金額與條件要先講好。
4. 確認房屋損壞之責任歸屬
如房屋有發生天災或是人為災害不可抗拒之情形，導致房屋價值減損或損壞時，通常是由出租人負責處理修繕，但如因承租人過失致房屋毀損，由承租人負責處理與維護。
5. 約定房屋修繕原則
房屋的一些不固定物（一般家具、家電），與冷氣、固定櫥櫃、廚具等固定物，是交由誰負責處理修繕，要事先講好。
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本文精彩內容來自 2019 年 1 月號《 Money 錢》，更多投資理財資訊，請鎖定 2022 年 10 月號《 Money 錢》
（圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：鄭丞偉；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
