(圖/shutterstock)

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台灣 60 歲以上人口達 472 萬人

全台住宅自有率高達 84%

但是全台共 11 家

銀行推行的「以房養老」貸款專案

截至目前總申請件數卻不到 2 千件，

比例極低。捷安達保險經紀人董事長吳鴻麟分析，

因為以房養老挑戰的是「債留子孫」的想法。

 

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為什麼以房養老是

「債留子孫」的想法

華人社會長輩都保有傳承房產給子孫的觀念，

申請以房養老貸款時，

必須將房屋所有權抵押給銀行，

等到過世後，子女若想保有房屋所有權，

必須將房貸還清或是債務平轉到子女名下，

也就是說，子女必須承接長輩留下的債務。

這也是不少銀行在簽約前，

希望長輩與子女溝通，

甚至安排見證人的機制，避免未來發生糾紛。

 

台灣人愛「藏富於房」

主計處 2015 年「國富統計」資料，

台灣家庭部門資產土地按市價重估後，

單是房地產就占總資產結構的 40.97%，

遠比金融性資產淨值裡

「人壽保險及退休金準備」的 17.35%

或是「有價證券」的 14.65% 高出 1 倍以上，

顯示台灣人愛「藏富於房」。

 

以房養老貸款

主要是解決名下只有一屋的屋主

「有房沒錢」的退休問題，

讓他們滿足在宅老化的趨勢潮流。

本刊綜合各專家意見，

整理一屋族除了可選擇以房養老貸款方案外，

其他 4 種能將房子活化，

轉成源源不絕現金的方法。

 

 

 4 種能將房子活化

轉成源源不絕現金的方法。

1.把多餘空間出租

對退休族來說，把房屋出租可以按市價調整租金，

不動產持有成本有轉嫁的機會，

缺點是退休族要承擔管理租客工作、招租費用，

以及維護房屋、設備的責任，

再者空租時間若過長，生活費就會出現壓力。

 

但要提醒的是，對想在宅老化、

名下只有一屋的退休族，除非是住在透天厝，

將其中一層樓出租，或將原先房屋分割成 2 戶，

否則實務上不易執行，

而且要把裝潢及修繕費用計入。

 

2.大屋換小屋

對「有房沒錢」，只有一屋的退休族，

當進入空巢期後，不妨趁健康、體力無虞時，

做好大屋換小屋或市區換郊區的準備計畫，

將部分不動產變成現金，

再用這筆母金投入固定收益商品，

 

比如高殖利率股票、配息債券基金、

穩定 ETF 組合等，達到創造現金流的目的。

這個方法適合有投資基礎的屋主。

 

3.賣房子買年金險

相較「以房養老」貸款

能夠保證未來 10 至 30 年的每月收入，

年金險也隱含相同概念，

「它就像一間收租的房子。」

 

用一張 6 年期、

總繳保費 1,500 萬元的遞延年金險為例，

「買一張年金險好比投資一間 6 年後交屋、

價值 1,500 萬元的『年金屋』，

6 年的繳費期間就像在支付工程期款項；

等到交屋後，房屋保證出租不中斷，

且每年有 36 萬元收入，直到死亡。」

 

年金險長期持有

子女有機會免繳遺產稅

此外，持有年金險的期間，

不須繳納任何稅金如房屋稅、地價稅等；

若是長期持有 10 年以上，

國稅局會從經濟事實判斷保單是否要計入遺產。

總之，只要長期持有，子女有機會免繳遺產稅。

 

對於只有一屋的屋主，

賣屋之後可考慮居住安養中心，

先留下足以支付安養機構的費用，

再將剩餘資金投入年金險，

發揮資產活化效益，

也減少未來子女因繼承而衍生問題。

 

4.將房屋貸款買保險

如果不想搬進養老機構，若沒有任何房貸，

在目前低利率環境下，

可考慮貸款買生存年金險、

利變型年金險（壽險），

或是其它養老保險。

 

目前房貸利率最低 1.7%，

但這類定存保單年金給付保費 2.2%，

仍有套利空間，並能保有房屋所有權。

但這個方法適合已準備部分退休金者。

 

從房市整體大方向來觀察，

台灣房市在 2014 年第 4 季

至 2015 年上半年走勢自高點向下，

目前尚未明確見底。從人口年齡結構分析，

到 2022 年至 2023 年才有另一波多頭走勢；

 

 

2026 年之後台灣將走入

為期 30 年的長期空頭

接下來景氣藉由人口消費成長，

在 2022 年至 2026 年間將出現第 2 波景氣多頭。

但在 2026 年之後，由於人口老化與少子化造成的人口懸崖，

台灣與其他已開發國家同時走入為期 30 年的長期空頭，

在這樣的趨勢下，台灣房產僅市中心精華區才有支撐；

 

市郊房屋必須距捷運站近且生活機能方便，

才禁得景氣的考驗，

「而這也是銀行承作以房養老貸款，

特別重視擔保品區位的主因。」

退休族活化不動產時，除了投資標的外，

還是會有利率、長壽及通膨風險必須考量，

商品規畫仍建議以穩健型固定收益類產品較適合，

不建議以外幣投資型保險搭配規畫，

以免因市場波動而增加投資及匯率風險。

 

依個人能力選擇符合自己的方法

老年才有保障

 

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