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台灣 60 歲以上人口達 472 萬人，全台住宅自有率高達 84%，但是全台共 11 家銀行推行的「以房養老」貸款專案，截至目前總申請件數卻不到 2 千件，比例極低。捷安達保險經紀人董事長吳鴻麟分析，因為以房養老挑戰的是「債留子孫」的想法。
文／Money錢
為什麼以房養老是「債留子孫」的想法
華人社會長輩都保有傳承房產給子孫的觀念，申請以房養老貸款時，必須將房屋所有權抵押給銀行，等到過世後，子女若想保有房屋所有權，必須將房貸還清或是債務平轉到子女名下，也就是說，子女必須承接長輩留下的債務。這也是不少銀行在簽約前，希望長輩與子女溝通，甚至安排見證人的機制，避免未來發生糾紛。
台灣人愛「藏富於房」
主計處 2015 年「國富統計」資料，台灣家庭部門資產土地按市價重估後，單是房地產就占總資產結構的 40.97%，遠比金融性資產淨值裡「人壽保險及退休金準備」的 17.35%或是「有價證券」的 14.65% 高出 1 倍以上，顯示台灣人愛「藏富於房」。
以房養老貸款主要是解決名下只有一屋的屋主「有房沒錢」的退休問題，讓他們滿足在宅老化的趨勢潮流。本刊綜合各專家意見，整理一屋族除了可選擇以房養老貸款方案外，其他 4 種能將房子活化，轉成源源不絕現金的方法。
4 種能將房子活化 轉成源源不絕現金的方法
第 1 種：把多餘空間出租
對退休族來說，把房屋出租可以按市價調整租金，不動產持有成本有轉嫁的機會，缺點是退休族要承擔管理租客工作、招租費用，以及維護房屋、設備的責任，再者空租時間若過長，生活費就會出現壓力。
但要提醒的是，對想在宅老化、名下只有一屋的退休族，除非是住在透天厝，將其中一層樓出租，或將原先房屋分割成 2 戶，否則實務上不易執行，而且要把裝潢及修繕費用計入。
第 2 種：大屋換小屋
對「有房沒錢」，只有一屋的退休族，當進入空巢期後，不妨趁健康、體力無虞時，做好大屋換小屋或市區換郊區的準備計畫，將部分不動產變成現金，再用這筆母金投入固定收益商品，
比如高殖利率股票、配息債券基金、穩定 ETF 組合等，達到創造現金流的目的。這個方法適合有投資基礎的屋主。
第 3 種：賣房子買年金險
相較「以房養老」貸款能夠保證未來 10 至 30 年的每月收入，年金險也隱含相同概念，「它就像一間收租的房子。」
用一張 6 年期、總繳保費 1,500 萬元的遞延年金險為例，「買一張年金險好比投資一間 6 年後交屋、價值 1,500 萬元的『年金屋』，6 年的繳費期間就像在支付工程期款項；等到交屋後，房屋保證出租不中斷，且每年有 36 萬元收入，直到死亡。」
此外，持有年金險的期間，不須繳納任何稅金如房屋稅、地價稅等；若是長期持有 10 年以上，國稅局會從經濟事實判斷保單是否要計入遺產。總之，只要長期持有，子女有機會免繳遺產稅。
對於只有一屋的屋主，賣屋之後可考慮居住安養中心，先留下足以支付安養機構的費用，再將剩餘資金投入年金險，發揮資產活化效益，也減少未來子女因繼承而衍生問題。
第 4 種：將房屋貸款買保險
如果不想搬進養老機構，若沒有任何房貸，在目前低利率環境下，可考慮貸款買生存年金險、利變型年金險（壽險），或是其它養老保險。目前房貸利率最低 1.7%，但這類定存保單年金給付保費 2.2%，仍有套利空間，並能保有房屋所有權。但這個方法適合已準備部分退休金者。
從房市整體大方向來觀察，台灣房市在 2014 年第 4 季至 2015 年上半年走勢自高點向下，目前尚未明確見底。從人口年齡結構分析，到 2022 年至 2023 年才有另一波多頭走勢；
2026 年之後台灣將走入為期 30 年的長期空頭
接下來景氣藉由人口消費成長，在 2022 年至 2026 年間將出現第 2 波景氣多頭。但在 2026 年之後，由於人口老化與少子化造成的人口懸崖，台灣與其他已開發國家同時走入為期 30 年的長期空頭，在這樣的趨勢下，台灣房產僅市中心精華區才有支撐；市郊房屋必須距捷運站近且生活機能方便，才禁得景氣的考驗，「而這也是銀行承作以房養老貸款，特別重視擔保品區位的主因。」退休族活化不動產時，除了投資標的外，還是會有利率、長壽及通膨風險必須考量，商品規畫仍建議以穩健型固定收益類產品較適合，不建議以外幣投資型保險搭配規畫，以免因市場波動而增加投資及匯率風險。
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(圖：shutterstock／責任編輯：Stephanie)
