(圖/shutterstock)

 

貸不到8成？因房子落A區外

地段是影響房價的重要因素，

銀行核貸成數也與房屋座落位置相關。

一般銀行將房地產座落位置分為三區，

每區給予不同成數，若想拉高貸款成數，

得靠自身條件加分。

 

繼續看下去...

 

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銀行針對貸款將房屋分區

房價居高不下，政策一波波出爐，

希望能將房價控制在合理範圍內；

銀行內部也有制訂房屋貸款的分析指標，

包含房價、物價上漲速度、國民所得、政府政策等，

而針對放款區域更分為 ABC 三區，

若房屋座落在 C 區，可能最多只能貸到 6 成。

每家銀行都針對區域進行管理與分類，

合作金庫甚至在 2007 年時，建立了區域分級的系統，

在電腦資料庫中輸入房屋巷道，就能先初步了解

房屋區域的分級，再到現場細看屋況及環境。

 

4 個評分項目 決定放款成數

十大不動產董事長黃新美表示，

銀行對於房地產的區域分級，

並沒有相當具體的條列式管理，只是概念性分區，

便於銀行貸款人員客觀作業。

黃新美就協助客戶貸款的經驗指出，

銀行多半以生活機能、交通便利性、周圍是否有嫌惡設施、

脫手便利性等 4 大類項目考量， 決定放款成數。

 

 

 ABC 三個區域

所謂的 A 區，就是都市中較精華的地段，

鄰近區域步行 5 至 10 分鐘就有捷運站或公車站牌，

生活機能方便，對屋主來說，要脫手相對方便，

例如台北市信義區、大安區、中正區，

新北市的板橋站周邊等，都算是 A 區，

貸款成數能拿到 7 至 8 成。

至於 B  區，則是條件比 A  區差一些，

比如離市區較偏遠的地段，

或者鄰近工業區等脫手性較差的區域，

像是北投、南港，或者新北市的蘆洲、新店等地，

貸款成數約在 6 至 7 成間；而 C 區則更偏遠，

例如新北市的萬里、金山等，

交通不便捷，位處山邊，貸款成數僅有 5 至 6 成。

A 區中也有 C 區等級

屋況、周邊環境是重點

黃新美指出，銀行了解房屋區域分級後，

會再進一步以屋況、周邊還境進行評估，

「A 區中不盡然都是好物件，也有 C 區等級的物件，

就算座落在 A 區，也不可能拿到 7 至 8 成的貸款成數，

類似好學校也有壞學生的概念。」

舉例來說，一般人聽到台北市信義區，

都會直接聯想到每坪百萬元以上的豪宅，

一定屬於 A 區，其實不盡然。

在信義區吳興街底、靠近山邊一帶，交通不便捷，

且氣候比較潮濕，即使行政區歸屬於信義區，

仍被評為 C 區，貸款，放款成數約在 5 至 6 成。

 

 

 

除了地段

房屋自身條件也重要

又例如一個座落在市區中心、重要幹道交叉路口的標的，

表面上看來應該屬於 A 區地段，

但標的所在的大樓是 6 層樓的舊式建築，

大樓內沒有電梯，環境髒亂，雖然有都更機會，

但遙遙無期。類似這樣的物件，雖然位處 A 區，

卻拿不到好的貸款成數。

至於 C 區中，當然也有 A 區的好物件。

例如可能是新落成 5 至 10 年內的大樓，

或者是在巷道內剛辦過都更，腹地方整，

附近沒有嫌惡設施，也有機會拿到比 C區

平均更好的貸款成數。

 

證明財力、還款能力

有機會拿到較高成數

黃新美表示，銀行貸款金額及成數的計算，

並不是依照買賣雙方的成交價格，

而是依照銀行鑑價的結果。

永豐銀行則補充，銀行不會只憑房屋座落在

什麼區域就決定放款成數，

還會綜合考量房貸戶信用狀況、資金用途、

房屋使用目的、財力及還款能力等，決定最終

可以貸給客戶多少成數。

因此，貸款人在申請房貸時，

最好能提供個人的收入證明，

如扣繳憑單、其他資產證明等，將有助於利率談判，

一般來說，在同一家公司工作 3 年以上，

能為自己增加一些談判籌碼。

 

 

與銀行往來，

應養成良好的信用習慣，

永豐銀行建議民眾平常與銀行往來，

應養成良好的信用習慣，

例如可從使用支票存款或信用卡等往來

累積個人信用，也建議民眾應該儘量將存款、

基金投資、保險、信用卡等都集中在同一家銀行往來，

可讓銀行清楚個人的財力狀況，便於日後申請房貸時

更加順利。

 

清楚了解房屋附加價值

辦理房貸就會輕鬆許多

 

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