英國地產投資信託（REIT）市場因低估值引發併購浪潮，主力資金尋求利基規模與市場重整，預期未來整併仍將加劇。

英國地產投資信託(REIT)產業正處於激烈併購與重組浪潮，上市公司低迷估值驅使私募基金及同業積極爭搶優質資產。上週，全球私募巨擘KKR攜手基礎建設投資者Stonepeak試圖收購醫療地產商Assura，但最終被同業Primary Health Properties(PHP)以18億英鎊現金加股票方案擊退，成為英國最大醫療出租資產上市公司。值得注意的是，PHP出價以自家股票為主，但股價於合併末期下挫，甚至低於KKR現金方案，然而股東仍願冒執行風險，選擇持續持有新公司股權。

這場產業整併爭奪，揭示英國REIT估值過低已被投資人廣泛認定為「破盤」水平，尤其醫療與物流地產領域尤為活躍。Assura與PHP主要資產為社區醫療中心，近年隨英國國民健康署(NHS)強調預防醫療及社區照護，長租合約與強健現金流令該類資產成為資金熱點，其租金高達97%由NHS、GP、藥局及獨立醫療業者支付，風險分散且部分租金等同政府承擔。

不僅如此，英國商用地產近年併購熱潮延燒至倉儲物流、學生住宿、零售園區等利基市場。Tritax Big Box REIT近期以9.24億英鎊收購UK Commercial Property REIT，LondonMetric持續收購同業，Unite Group則斥資7.23億英鎊買下Empiric Student Property，更呈現由大型上市公司主導整併、資本規模向利基集中。這些被收購標的普遍市值低於資產淨值(NAV)二成以上，吸引美國私募資本如Blackstone大量布局，顯示市場長期低迷正激發併購與投資熱度。

但市場人士亦提醒，這波整併熱潮或許暗藏未來流動性及選擇性減少的隱憂。隨著小型REIT逐漸消失，剩餘上市公司多以大型資本主導，雖然有助流動性與市場聚焦，卻也可能導致競爭減少、投資多樣性受限。近期辦公室地產首次出現價值回升，Canary Wharf等指標性地產案或將引發另波資本重組。

綜觀英國REIT產業，規模化、利基聚焦與資本重組已成主流趨勢。隨息率走向不明、多數產業資產估值仍處低位，預期接下來仍有大量資本伺機進場；但投資人需留意整併後新格局帶來的產業排序與投資變化，下一波洗牌或將決定英國地產投資市場未來十年格局。

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