英國上市不動產信託(REIT)掀起併購潮，投資人聚焦醫療、物流與學生住宿資產，估值低底引發跨海資本搶進。

英國上市不動產信託（REIT）產業近日風雲變色，多家大型物業公司及外資私募基金積極發動併購行動，重塑商用地產格局。最受矚目的要數Primary Health Properties（PHP）以18億英鎊現金加股票成功競購Assura，擊敗來勢洶洶的私募巨頭KKR與Stonepeak，成為英國規模最大公開上市醫療地產業者。投資人不僅願意承擔邏輯複雜的新股執行風險，也折射出市場認定英國REIT低估值已達不可忽視層級。像Assura此類醫療物業多以NHS等政府相關單位為主要租戶，現有12.7年平均剩餘租期，97%租金來自公部門，理論上現金流高度穩定，卻長期以低於資產淨值（NAV）近兩成交易。

不只醫療地產，物流領域同樣成為角力場。Tritax Big Box REIT以9.24億英鎊收購UK Commercial Property REIT後，正在爭奪Warehouse REIT，而美國私募巨頭Blackstone也直接出手提出4.89億英鎊競價。物流類資產的規模、專業性與流動性，吸引越來越多投資人青睞，反顯傳統地產大咖Land Securities與British Land旗下複合資產業務遭遇所謂“集團折價”窘境。

其次，市場對於小型REIT前景悲觀，LondonMetric Property、NewRiver REIT等大型業者紛紛吞併多家市值低於10億英鎊的小型同業，包括學生住宿、零售園區等利基領域。業界普遍認為小型、外部管理REIT前途黯淡，未來可能只剩大型專業公司能生存，投資人更看重大型標的的流動性與執行效率。

這波併購浪潮背後，主因是在後疫情時代辦公室、零售地產因遠距及消費模式改變至今未能復甦，但醫療與物流尤其在人口老化、基礎醫療需求成長下（例如NHS政策從急性醫院轉向社區醫療），可望持續擴張，並為REIT企業帶來極高可預期現金流。

然市場也不無隱憂：投資人若過度集中大型專業物業，未來市場反彈或利率週期轉折可能因選擇變窄而面臨流動性瓶頸。而即便近期辦公室地產開始顯現估值回升（如Canary Wharf三年來首度上漲），是否能成為下一波併購主戰場仍待觀察。

總結來看，英國REIT市場處於大重整分界點，外資、機構資本持續搶購低估地產資產，也推動行業走向規模化、高流動性與專業化的新紀元。隨著利率、政策與社會結構變化，REIT產業未來多空交錯，投資人需審慎應對板塊大洗牌帶來的新機遇與風險。

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