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自去 ( 2015 ) 年起
台灣房地產結束 12 年
多頭行情開始反轉
買方期待房價繼續下修，使得房屋成交量下降
根據 6 都所屬地政局公布的今年 2 月房屋買賣移轉棟數
其中台北市創下 1988 年以來單月新低紀錄，此外
新北、桃園、台中和高雄也創十八年來最慘單月紀錄
尤其台北市房屋買賣移轉量只有 1062 件
新北市只有 1613 件
均較去年同期下降約 4 成
顯示房市交易狀況真的很冷清
不過投資市場有句大家琅琅上口的話
「危機就是轉機」
究竟現在是否適合「危機入市」？
機會又在哪裡
看看專家怎麼說 ...
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買小不買遠 首選地段佳小宅
有十多年包租公經驗的蔡志雄表示
由於房價不斷下跌
最近他的律師事務所出現不少在兩三年前
購買預售屋的當事人
寧可支付房屋總價 15 ％ 的違約金
也不願意依約交屋
蔡志雄說，以台北市來看
目前的房價已比高點下跌了 1 成 5
若今年持續下跌，房價恐怕會跌掉當初售價的 3 成
無怪乎當事人寧可支付違約金也不願意交屋
雖然大家都認為
現在房地產交易很冷清
但蔡志雄認為
不動產市場也有熱門的領域
例如：房屋租賃
由於多數人都還在觀望，希望等房價跌深再進場
但是在買屋之前還是需要賃屋而居
因此雖然不動產交易市場冷清
但房屋租賃市場還是很熱絡
再加上一些在高房價時期進場的房東
近幾年因為房租收入趕不上
房價下跌的速度而選擇賣掉房子
使得租屋市場供給減少
因此房屋租賃市場是存在著商機的
不過主計處統計目前全台還有 100 多萬套空屋
如果新政府利用市場上的空屋
推出只租不售的社會住宅
是否會影響房屋租賃市場？
關於這一點，蔡志雄分析
目前租賃市場的需求以
適合單人或雙人的套房或小坪數單位為主
但主計處公布的空屋多為 3 房 2 廳的家庭式單位
並不符合租賃市場需求
因此估計不會對房屋租賃行情造成影響
由於現在單身人口上升
已婚但沒有小孩的家庭也增加
這些人口又多半集中在離工作地點近的都會區
所以蔡志雄建議大家買屋「寧買小不買遠」
無論如何還是應該在蛋黃區置產
加上房價下跌
容易成交的都是總價低的物件
地段好的小坪數物件無論是自住、出租
或將來出售，都比大坪數的房屋佔優勢
決定目標族群 觀察人潮動線
如果想要加入包租公、包租婆的行列
應該如何選擇投資標的以確保房子能順利出租呢？
蔡志雄說，首先要決定房客的目標族群
例如他本身是鎖定上班族
選定族群後有幾個選擇物件的觀察重點提供給大家參考：
一、觀察上下班的人潮流動：
例如搭板南線時會發現
上班時間人潮都往南港方向移動
下班時間人潮則反過來往板橋、土城方向移動
這代表房客聚集在往土城的方向
房東應該在房客聚集的地方置產
二、上租屋網確認物件點閱率：
以考慮購屋的地點及坪數為條件
上租屋網查詢類似物件的點閱率
購屋前先確認類似物件在該區是否夠熱門
通常 3 房 2 廳的物件 1 天點閱數可能幾 10 次
但小套房的點閱數可以達到上百次
三、臨近捷運站也有好壞之分：
原則上
距離捷運站 100 公尺之內的物件都很容易出租
不過捷運站出口是否有手扶梯
也是影響房屋能否順利出租的因素之一
通常有手扶梯那一側的物件
房客會住得比較久
捷運沿線的房子確實比較容易出租
但是每條捷運線的價值還是有差別
例如板南線就貫穿了
板橋、台北及南港 3 個 3 鐵共構車站
住在板南線沿線不但在台北市活動方便
還能利用高鐵全台跑透透
所以對蔡志雄來說
捷運板南線就是他的首選
上傳美照提高點閱率 加速出租
選定合適的物件後，接下來就是要出租房屋
怎麼樣讓房子比較容易租出去？
蔡志雄要告訴新手房東幾個小技巧：
一、拍一套漂亮的照片：
房客上網找房
第一眼看到就是租屋網上的照片
所以照片一定要能吸引人
第一張照片一定要用廣角照
讓房間布置一目了然
屋內燈光最好採用黃光
比較能營造溫暖的氣氛
提高房客看屋意願
二、提高點閱率：
由於租屋網上的物件很多
房客不可能有時間把每一個物件都仔細看
有些房客會選擇「昨日瀏覽最多」的房子
優先考慮最多人看過的物件
所以屋主最好是在白天將出租資料上傳網站
再加上精心拍攝的照片
就可確保一整天下來能累積很高的瀏覽量
三、集中帶看：
好處是除了可以節省屋主的時間外
讓房客們處在一個競爭的情況下
可以加速成交
有意願的房客有時甚至願意加價承租
就算不加價，至少也不會殺價
究竟現在適不適合購屋當包租公呢？
蔡志雄說，台灣的房價飆漲
房租卻沒有跟著漲
所以現在買屋出租的投資報酬率不到 2 ％
如果想以房租支付房貸本息
投資報酬率至少要有 4 ％ 才行
以這個邏輯來看
房價至少要腰斬才有利可圖
但是房價要腰斬並不容易
雖然目前在台北當包租公似乎不可行
不過中南部的房價水準比較低
而租金跟北部沒有差很多
蔡志雄建議想當包租公或包租婆的朋友
可以考慮在中南部就業人口較多的區域找合適的物件
投資報酬率會比台北高
其次是可以考慮當 2 房東
在房價往下走的情況下
房東每個月收進租金卻賠了房價損失
而 2 房東雖然只能賺到租金的價差
卻不必承擔房價損失
過去流行過以頂樓加蓋隔成雅房出租的模式
當時房仲的推銷話術是
「買一層賺一層
隔成十間都滿租
投報率非常高！」
但事實上，頂樓加蓋隔成雅房的居住環境不佳
所以房客流動率很高
尤其是台南大地震後
大家都很關心土壤液化及房屋結構的問題
老舊公寓加蓋又隔間，對建築結構影響很大
最近租賃市場的一種新趨勢是「共生公寓」
房東不把公寓隔成雅房
而是以原來公寓的狀態分租
租金不像套房這麼貴
還能共享客廳及廚房的空間
隔雅房出租退燒 共生公寓興起
以往房客不想跟陌生人同住一個屋簷下
但現在有房東把公寓打造成具有文藝氣息的空間
同時會事先篩選過濾房客
所以「共生公寓」現在很受年輕租客歡迎
預期會是未來市場流行趨勢
蔡志雄建議政府處理空屋時
也可以參考這樣的模式
蔡志雄表示
投資租賃市場是一條長遠的規劃
不要嫌時間久、回收慢
每個月慢慢的投資下去
穩定的房租收入是細水長流
他從民國 92 年開始當包租公
當時並不覺得自己的經濟能力有多少改善
不過他每隔 2 年買進 1 間套房
慢慢累積下來的租金收入也非常可觀
蔡志雄開始買套房時還可以申請 8 成貸款
用租金收入支付房貸本息之後還有結餘
房租收了 10 幾年，本錢早就回收了
蔡志雄說，當你體會到這種穩定的獲利模式
享受到財富自由、時間自由的生活後
就不會再去追求一夕致富但高風險的投資方式了
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