預售屋有許多優點

風險卻比較高

舉凡：分期付款壓力較低

有客變的彈性、議價空間通常較大等

不過，預售屋的風險通常也比較高

尤其是「交屋後屋況不如預期」

「資金不足，斷頭求售或違約」

可說是買預售屋最大的兩個風險

 

由於預售屋看屋時通常

只有格局圖、平面圖、模型、樣品屋等可以參考

沒有實體的房子

甚至連基地都還沒有開工

就要議價、簽約、繳款

常常到交屋後才發現實際的房子跟想像有落差

 

讓我們繼續看下去吧 ...

(贊助商連結)

 

 

例如：標準的樓層高度是 3 米

交屋後才發現高度太低

有些建案設計 2 米 8

扣掉樓地板厚度（12-18 公分）

交屋後才發現高度太低

如再多做個天花板（約 12-15 公分）就顯得壓迫感太重

 

有些室內空間太小

小三房的規劃裡

其中兩個房間連雙人床都放不下

有時看平面圖覺得棟距很 ok

交屋後才發現其實很近

影響到通風、採光

甚至對外窗看出去就有一根電線桿

還有變電箱

 

其它常見的落差還有：

建案外觀設計不討喜

和模型差很多、建材質感不佳

車位不好停、車道太窄等

這些都是預售屋常常忽略的風險

 

「資金不足，斷頭求售或違約」

風險影響可能更大 ...

雖然預售屋有分期付款的好處

但如果後面工程款預備不及

收到帳單、經過建商電話催繳與存證信函催繳後

仍遲遲無法付款

就符合了「違約」的條件

 

預售屋合約中有各期分期付款的金額與繳納期數

也有關於雙方違約的罰則

 

 

如果總價 1000 萬的預售屋

買方付了 200 萬後違約

建商只需返回 50 萬

目前法規規定

如買方付不出工程款或因其他原因違約

建商以已交金額為上限

最多可沒收總價的 15%

 

也就是：如果總價 1000 萬的預售屋

買方付了 200 萬後違約

建商只需返回 50 萬

就可將預售屋的權利收回

並可重新銷售此屋

 

這在資金不足

但想從事房地產投資的買方特別常見

一般預售屋的自備款多為 20%-30%

訂金、簽約、開工款加總大多為 10%-15%

其它則為工程款

 

有些建案甚至標榜「工程零付款」

繳完訂、簽、開後

下次繳款可能是 1 年甚或 1 年半後

 

有些以投資為出發點的買方

本來設定在下一期工程款前完成換約出售

所以根本沒有準備後面的款項

沒想到出售不順利

最後只好賠售出場

以避免前面繳的款項因違約而被沒收

慘遭斷頭

 

 

對於想買預售屋的買方

該如何避免這兩個風險？

首先，除了接待中心外

一定要實地到基地現場勘查

確認一下棟距、面向等條件符合需求

並從格局圖、平面圖上

模擬交屋後的空間配置、動線

 

看樣品屋時

一定要再三確認

看到的是裝潢表現

還是標準配備

更要留意哪些格局需透過客變來增加坪效

才不至於在交屋後發現空間不夠用

 

對於建商的施工品質

除了勤作功課留意建商口碑外

也可以去看同一家建商的其它實績建案

挑幾間屋主釋出的成屋實地看屋

觀察建材、施工品質與公設質感

 

去同一家建商 以前蓋的房子

發現交屋後不久就有漏水等糾紛

我之前有客戶特地去

跟同一家建商蓋的其他社區的管理員聊天

發現該社區有住戶在交屋後不久就跟建商有漏水等糾紛

讓他對於本來考慮的預售屋建案打退堂鼓

也不啻是確認建商施工品質的好參考

 

至於款項的部分

簽約前一定要事先規劃好各期現金流

如果真的碰到意外情況導致資金周轉不靈

記得趕快調度，或找親友支援

以釋出股份的方式邀請親友合資

避免因違約而被沒收款項或被迫斷頭求售

 

預售屋買賣的財務規劃風險

不可不慎

 

本文由 House 123 授權轉載，原文 於此。
未經授權，請勿轉載！