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(圖/shutterstock)
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想當包租婆，但還在瞻前顧後、不敢下手買房嗎？
想要打造自動賺錢機，
就要踏出投資的第一步。
郭莉俐用20年時間，
成功幫自己打造了一個自動賺錢機，
創造出每年100萬的業外收入。
究竟 他是怎麼做到的呢？
一起來看看...
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那年 郭莉俐 20多歲
選在台股低點勇敢進場
開啟人生的投資路...
股市下跌，進場怕套牢；
房價上漲，買了怕變屋奴；
基金賠了，趕緊贖回怕賠錢…….
如果投資不夠勇敢，看對了而不敢進場，
那麼妳永遠都只能感嘆自己的錢怎麼只有這麼多。
郭莉俐在二十多歲那年勇敢在台股低點進場，
不但成功賺進兩百萬元，
還因此打開她的投資人生。
雖然投入台股成本是向銀行借的，
但由於眼光精準、加上民國七十年正是台股榮景，
當時可說是「隨便買、隨便賺」的年代，
很輕易地，一百萬就翻了兩倍，成了三百萬。
投資第 1 戰 郭莉俐賺進 200 萬
她選擇全部拿去買房子
「我鎖定的是聯電──電子股的龍頭，
因為當時正是電子股的年代，
每檔電子股都漲翻天啊！
我心想翻身就趁這次機會了，
徵得老公同意，向銀行貸款了一百萬投入股市，
也很順利的賺到兩百萬。」
借錢買股算是投資的下下策，
等於是把槓桿拉得更大，郭莉俐深知這個原理，
所以她形容這兩百萬「根本是天上掉下來的，
如果不趕快拿去放在什麼地方，
我很怕又會拿去買股花光了。」
由於房子對郭莉俐來說，
是最具保值價值的資產，
於是她選中一棟位於台北市的房子，
以七百萬元價格買進，生平第一棟房子，
就這樣出現了。
看準房子能增值
第一房入手 她踏上包租婆生涯
郭莉俐從小就因為貧窮而被逼著必須追著錢跑，
因此，在極度害怕再過窮日子的壓力下，
她從年輕開始總是維持收入不間斷、
且每月至少有三至五萬的薪資收入。
在買屋前，郭莉俐就可以存到薪水的一半，
且手邊總會存放一筆十萬元以上的周轉金，
「直到現在，我還一直追著錢跑，不願錯過賺錢機會。」
只是，再怎麼會賺錢，每月只能固定領死薪水，
讓她覺得資產成長速度相當緩慢，
因此她也開始思考：「如果有一天我不能工作了，
那每月收入是不是就這樣不見了？」
想到這一點就感到非常害怕的郭莉俐，
除了轉換跑道、成為SOHO一族，
以便接更多案子外，還決定靠房子變成包租婆，
未來每月能有固定收入進口袋。
「股票妳得要買賣，才會賺到差價，
要是不小心套牢，變成壁紙，
妳連本都喚不回；但房子不一樣，
放愈久還愈有價值。」郭莉俐解釋。
第 2 間房子 租給外商老闆
轉手賺進 250 萬
「買了第一間房子，完成我人生買屋的夢想，
十年後還清房貸，我靠著手邊積蓄，
馬上在台北長安東路買了第二間房子，
總價九百萬。由於前一位屋主是投資客，
房屋裝潢得相當漂亮，讓我沒有多費力氣，
就成功以每月三萬五千元出租給一個外商公司老闆。」
郭莉俐以每坪房價三十八萬元買下，
房貸利率約三％左右，
以貸款七成、約六百三十萬元計算，
貸款年限二十年，每月須攤還本息約三萬五千元，
剛好與房租打平。
買房卻不忘股市
低點進場 賺了150萬
雖然買了房子，但郭莉俐仍未忘情股市。
在馬英九就任總統那年，股市跌到四千多點，
郭莉俐認為機不可失，
「未來台股一定會漲回七八千點，
只是時間問題。這麼大的漲幅空間，
此時不進場更待何時？」於是按照之前選股邏輯，
郭莉俐先選出當年最熱門的主流股：LED，
再從中挑選具代表性的龍頭股，
將錢分批布局後，準備等待獲利二○%之後出場。
「也許真的是我運氣太好，大盤直線往上漲，
我破例將停利點拉高，直到五○％才出場，
三百萬元的投資成本，讓我賺了一百五十萬！」
加上第二間屋成功以一千一百五十萬賣出，
郭莉俐湊足頭期款五百五十萬元，
於去年時在台北市買下第三間房子，
專門出租，當起包租婆。
這間位於台北市捷運站附近的房子，
每坪四十五萬元，總價大約一千三百多萬元，
郭莉俐貸了七成，以房貸利率二％計算，
每個月她必須支付四萬元的房貸，
瓦斯水電及管理費則共約一萬元。
第 3 間房子 租金報酬超過5％
租金 讓她每個月多賺100萬
「我並不害怕支出房貸，
因為這間房子早就被上一個屋主隔間好出租，
房客我不用找、裝潢費也免。
算算一人一間房租約一萬多元，每個月我有近九萬元的收入，
扣掉房貸及管理費，每個月還淨賺四萬元。」
郭莉俐說，當初聽聞這位屋主要移民國外，
想想這麼好的機會錯過難得，
便決定買下，也順便圓了自己的包租婆之夢。
算一算，在不計算所得稅情況下，郭莉俐的租金報酬率高達八％；
即使將所得稅算進去，郭莉俐的租金報酬率也在五至七％之間，
比放在銀行定存還多。
「在還未繳房貸、報稅等的前提下，
等於每個月我的資產（房子），
就幫我增加了一百萬左右的現金流。」
只是突然變成八個人的房東，讓郭莉俐得有點頭痛，
因為舉凡修繕、水電、叫瓦斯，
都得通通包辦，反而耽誤了正職的賺錢機會。
這也讓郭莉俐開始打算，
是否花小錢從八位房客中挑出一位當二房東，
由他全權負責，每月額外付薪水給他會比較好。
「雖然這樣會減少我三成的現金流，
但卻讓我多出時間去做其他能賺更多錢的case，
也才會有更多錢可以存下來，
買第四間可以出租的房子。」郭莉俐說。
投資不能光說不練
實際進場 才發現自己真得做得到
「其實我從小就是個數學白痴，
我只知道投資有三個重點：
Location、時間點，以及妳能承擔的槓桿比例。
買股票則要挑龍頭股，
另外股利高低及老闆經營理念也要考慮進去。」
就是抓緊這幾個重點，
郭莉俐才能成功進出股市、獲利三百多萬元；
也將錢丟進房市中，成功打造自己的資產財。
二十多年來的投資經驗，讓郭莉俐深刻感覺：
「不管你做了多少功課、嘴巴能說出多少理財道理，
但直到你真的丟錢進去並成功獲利後，
妳才能給自己肯定，知道：『ㄟ，其實我做得到耶！』」
郭莉俐形容以前的自己，
就像現在社會上很多用名牌衣物堆疊出的年輕人，
光鮮亮麗的外表都是用死薪水包裝出來的，
就算再怎麼想賺錢，再怎麼知道哪些投資工具可以幫助自己，
但就是遲遲無法踏出第一步，
原因就出在對自己投資功力沒自信。
房價只會愈來愈貴，不可能回頭
郭莉俐鼓勵年輕人 早點勇敢買房
「加上現在年輕人被父母保護得太好，
連房子車子都不用辛苦賺錢就能擁有，
當然就不用冒險投資來賺錢。」
郭莉俐說，這樣的環境會讓年輕人感受不到錢的價值，
也不會像她們那個年代的人一樣，
「因為深刻體認『錢』的重要，
進而非常愛錢。而人要愛錢，才會賺錢。」
相對於現在年輕人對於買房躊躇不前、
害怕自己無法負擔房貸能力，
郭莉俐鼓勵年輕人，如果真的想靠房子存資產財，
只要備足了自備款，挑好了房子，
算足自己可以承擔房貸，就勇敢買下去不要怕，
「因為房價只會愈來愈貴，不可能再回頭了。」
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