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可憐之人多有可恨之處！夫妻投資生意失敗，向地下錢莊借錢，卻掉入回租陷阱，最後甚至被趕離住了 19 年的家…不過，真的是因為地下錢莊手法陰險才演變成這樣嗎？大家沒想過的是，也許該夫妻的房子早就已經肉不多了…
文 / 傅恪恩
去年底有一則新聞滿熱的，但由於看標就知道內容水份極大，所以也沒想點進去探究細節。直到隔兩天友人間傳來討論聲，直言檯面上都是一堆外行人瞎起鬨，勾起了我的興致。趁著有空，這裡來替大家補點行內觀點，雖不針對此案例判對錯，但下次看到類似案件可以擺脫單純外行人湊熱鬧。
那則新聞的大意是，有對夫妻投資生意失敗，情急下向他們口中的「地下錢莊」借了 150 萬元，卻掉入「過戶做為擔保」的回租陷阱，讓價值上千萬的房產，因沒付租金，無情的遭「地下錢莊」持法院強制執行命令，合法將一家 7 口趕離住了 19 年的家。
首先，這年頭想看懂新聞，你得先把那些加油添醋的形容詞，和抓人目光的感情戲分給拿開，畢竟，如果只是想一昧地理盲濫情，其實很多事情都沒有討論的必要，生活還是回去看看八點檔叫叫罵罵比較快活自在。正如我說過的，出社會後，不是不懂的事情就叫做騙，很多時候，更不能總天真的以為只有自己要的公道才是正義。
千萬房只借 150 萬元，就被合法過戶？
看到用 150 萬換 1000 萬，很多人就開始 high 了，國小的算術題 1,000 萬－150 萬＝850 萬，這怎麼看也都是民間借款賺太多了吧？這裡，有 3 個問題想讓大家思考一下：
- 屋主「號稱」房子價值千萬，所以那間房就真的有千萬價值？
- 為什麼屋主不去找銀行借款，要找民間借款？
- 為什麼民間放款一般只是設定抵押權，這個案例卻需要過戶金主名下？
我不知道這 3 個問題你的答案是什麼，就我來說，這幾點都一再顯示，屋主要不是有信用瑕疵極大，要不就是房子早就已經肉不多了，條件太差，正常人都不肯借。
隨便抓數字來舉例，假設房子 1,000 萬、未償還房貸 500 萬、中間有個民間借貸 200 萬，土增稅抓個 50 萬，就算我不算中間手續費等剩下雜項支出成本，這間房的殘值頂到天花板也只剩 250 萬元。你說不對呀，250 萬減 150 萬還有 100 萬，不是還多很多？那問題來了！請問借這 150 萬的利息呢？手續費呢？其他的雜項支出成本呢？
就算是銀行借錢，它也是要穩賺不賠！
這樣說吧！做借錢生意的，一定都是想穩賺不賠，別說民間借款，就連銀行也不遑多讓，你看看它對郭董的態度跟對你的態度，那會一樣嗎？又不是慈善事業，有肉有賺，才會借嘛！不然人家圖什麼？所以 150 萬就能換 1,000 萬？肯定是沒有嘛！屋主有這麼傻嗎？這年頭，很多新聞出來爆料的，那都是當事人清明的很，傻的只有看戲的。米甕如果挖了一堆洞沒補，怎麼可能裡面還有當初的量？
這類型案子，其實大多是資金有大缺口，房子快法拍之前，有些人捨不得認賠出清，想看看有沒有一搏的機會，至少在這關留著房子，以後希望無限？於是就想再借一筆凹凹看。但既然條件不好，這時候，民間放款會說服你先做買賣過戶，同時作為借款的擔保，如果延續前面舉例的數字，就是先把殘值 250 萬的房子先過名下。通常這條件也會連同售後回租，讓借款人繼續住，並且再做一個附買回條件的但書，最後再去公證契約。
所以為什麼會被法院判合法？那當然是因為你白紙黑字就這樣寫呀！為什麼會被趕人？那自然是因為你還不出錢呀！什麼當初他說慢慢還、什麼我自己簽了啥都不知道...我的老天鵝呀！那身為一個成年人，你到底還知道啥呢？
可憐之人多有可恨之處 別在「凹」下去啦！
最後，現實跟電影有點差距。並不是跟銀行、郵局、信用合作社...等金融機構以外的民間借款，就一定是高利貸、地下錢莊，駐站著滿滿的黑道刺青兄弟，會拿著棒球棍一左一右逼你簽下天價利息。民間貸款的定義其實是很廣的，有合法營業，也有非法重利。做人不能借錢千求萬求信誓旦旦、滿口條件都說好，不想還錢時就立刻變臉裝委屈、潑髒水、佔輿論，來帶一堆外行人風向。私以為，這其實不太公平。
另外，目前《民法》205 條已經修法「約定利率，超過週年 16% 者，超過部分之約定，無效。」也就是日後如果債務人不小心清償了超過法定利率的金額，就可以《民法》不當得利的規定，請求返還超額的利息。老話一句，可憐之人多有可恨之處。人愛賭是天性，但跟股票當沖一樣，不是每一單你都有凹到底的機會。
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本文由 傅恪恩 授權轉載，原文 於此
( 圖：shutterstock / 責任編輯：Stephanie；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
