工作好幾年...卻無法提高 房屋貸款成數？小資族避免 3 大 NG 行為！先從「信用」開始

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【我們想讓你知道】

出社會一陣子了，存了點錢就會開始考慮買房子的事。但大家都是小資族，離財富自由還有一段路，買房子勢必用貸款的。要如何才能向銀行要到「最大成數」的借款呢？讓房市專家傅恪恩告訴你。

 

文 / 傅恪恩

 

「下星期六，大家一起來我新家玩吧！」樂威最近新宅入手，呼朋招友來家中一起踩踩人氣、熱鬧熱鬧。 畢竟是件大喜事，房子又在蛋黃區，加上樂威算是三字頭同學裡早買房的，讓一票也為房事發愁的朋友們，除了好奇樂威的買房資金哪來的，也打定主意來看看新房，向他討教買房的經驗。

於是星期六當天，一票住在台北的老同學，比同學會還難得地齊聚一堂，攜禮帶物到樂威家做客。 輪流參觀完樂威的新家，大夥看著特別請設計師規畫的新房布置，不禁一致流露出羨慕的神情。 「天呀！這房子花了不少錢吧？」、「你總共貸款了多少？」、「現在銀行一般成數給幾成呢？」 嗑著瓜子閒話家常，對於老同學滔滔不絕的問題，樂威回答得倒也大方。

原來，這間房子總共買了將近 3000 萬，加上不是新房子，重新裝潢也差不多花了 300 萬，而貸款的部分，這次總共借了 1000 萬。至於大家最好奇的錢從哪裡來？樂威只笑笑地說，自己有存了一些，當然，家裡也贊助了一部分。 聽到關鍵字，大夥頓時眼神一閃心照不宣，而樂威見大家一副「原來如此」的神情，也忍不住慌忙補充，雖然家裡有幫忙，但自己可是有在貸款上做足功課，請教過大師的。

 

做錯這些事 難怪貸款成數這麼差！

收入高 ≠ 借款成數高

樂威表示，借房貸最常有的迷思是「我收入這麼高，怎麼可能借不到錢」，但事實是銀行因為主要在賺長久的利息錢，所以更看重的是你戶頭裡有沒有穩定、持續的收入；也因此，如果像是夜市擺攤，沒有 401 報表或扣繳憑單這種狀況，銀行就會給得有所遲疑或折扣。而像是業務性質的工作，底薪少、獎金多但不固定，也屬於同樣的情形。

存百萬當短期 VIP 過時了

講到這，同學 A 忍不住插話：「不是說，只要買房前一、兩個月，找家銀行放個幾百萬，就能當 VIP ，有好成數嗎？等借到錢，再把戶頭的錢拿出來就好了。」樂威笑著搖了搖頭，「以前這方法還行，但現在銀行也沒這麼傻，主要還是看你的銀行存款積數（每日存款餘額加總）和信用狀況。」

只繳「最低應繳」不算有繳

「譬如，前陣子不就有個 YouTuber 拍片說買房成數貸不到，一查之下才發現是刷卡習慣惹的禍。原來，那對網紅夫妻雖然都有乖乖繳卡費，但繳的都是『最低應繳』本想說可以讓錢有其他更大的投資效用，沒想到銀行聯徵一調，信用分數低得可憐。」

見樂威說得頭頭是道，明年準備買婚房的同學 B 也忍不住丟出堆在心裡的一大串問題，「那怎麼做才能有比較好的成數？」、「你有推薦的銀行嗎？」、「經營認識的放款專員有沒有用？」 、「哪一間銀行的貸款成數比較好？」。

樂威也不急，喝了口茶接著說：「我認為關鍵還是多問、多比較。雖然主要往來的銀行條件會好一點，但其實每家銀行放款的優惠對象都不一樣，像是台銀有針對公教人員的築巢優利貸，三商美邦有針對固定薪年收入 60 萬以上的菁英方案，台新對自營商相對友善，其他家也有針對小坪數的物件特別經營，以及千大企業員工貸款等。想找到最優惠的條件，就不能死守一家，並留意每家的最新方案。

「至於要不要經營放款專員，如果只是自住買房，這部分是還好。主要是，放款專員的承諾僅供參考，因為他們並不能決定最後能放多少錢，最終還是要看申請後核下來的數字，才是真的能貸到的金額。」房貸可以問，但最忌每家都申請 「那是每家都去申請，再來比較哪家條件最好嗎？」同學 B 追問。

「可以問，但千萬不要傻傻的每家都提供資料去辦（調聯徵查詢）！」樂威見同學一臉困惑，補充道：「申請房貸有兩、三家銀行去查你的聯徵是很正常的，但如果數字一多起來，聯徵中心的立場就會覺得，不對呀！這人若信用沒問題，早該貸好了，怎麼還有五、六、七、八、九家銀行，一次又一次來查他的信用狀況？合理懷疑，這個人的實際信用有問題。所以，接下來就容易越問越差。

「總之，房貸想要貸好貸滿，就是四步驟：養好信用、查好資料、問好狀況、挑有把握的去申請，基本上結果都不會太差。」    

畫重點 

  • 信用卡帳單習慣只繳「最低應繳」，別怪銀行覺得你信用差！
  • 貸款成數可以多詢問幾家銀行，但可別傻呼呼地每一家都申請看看

 

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本文摘自《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱》，作者： 傅恪恩、出版社：方智出版社
( 圖：shutterstock / 責任編輯：Xuan；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上)