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套房總價低、好入手，一向是投資房產的入門款，如果選擇正確，不但能賺進 2% ∼ 5% 的投報率，輕鬆打敗定存，還有機會享受 2 ∼ 3 倍的增值幅度。

文 / 師慧君

許多人幻想成為包租公、包租婆，靠租金賺取穩定的被動收入，當作自己的退休金來源；又或是有大筆閒置資金，但不想面對複雜的投資工具和承受太大的價格波動，希望能藉由投資房產鎖住獲利、抵抗通膨，享受長期的增值效益，這時就適合將房地產納入投資項目。在眾多不動產商品中，套房是相對好入手、投報率也相對較高的選擇，不過，專家提醒，並不是每一種套房都能帶來好的投資收益。

5 地段租賃需求強 長期增值潛力佳

屋比房屋總監陳傑鳴分析，以格局來區分，可以分為獨立套房（有獨立門牌）和隔間套房兩種類型，後者是以公寓、大樓、透天等一般住家產品改裝而成。一般而言，獨立套房的租金投報率約在 2% ∼ 3%，而隔間套房的投報率大多在 4% ∼ 5%，但後者額外投入的裝修成本與時間也較多。若想穩定收租，「地段」是最關鍵的因素，尤其以捷運站周邊、辦公商圈、知名學區周邊、工業區或科技園區等，套房的租賃需求最強，若能符合其中 2 ∼ 3 個條件，在市場上會更為搶手，增值的潛力也更大。陳傑鳴舉例，位於台灣大學正對面、與捷運公館站共構的建案「戀戀台大」，就結合了「名校」與「捷運」的雙重優勢，除了招租容易之外，房價的增值幅度也相當高，10 多年前預售推案時每坪單價僅 4 字頭，近年有不少高樓層戶別單價賣破 120 萬元，房價幾乎翻了 3 倍。

信福房屋資深業務史一民則指出，以台北市而言，「明星學區」可以說是不敗保證，甚至有不少套房產品是專為設籍目的而規劃，不過，這類產品的房價通常比一般套房來得更高，換算下來租金投報率會稍微低一點，但優點在於稀有性高、房價支撐力道強，未來不怕無人接手。他舉大安區的「仁愛 A+」為例，該社區屬於師大附中國中部學區，屋齡僅約 12 年，且位於北市精華地段，再加上室內採挑高設計、使用空間大，又具有天然瓦斯，以及游泳池、KTV 等多樣公設，條件相當稀有，因此長年穩居「北市最貴套房」寶座。該案預售時每坪單價僅 6 字頭，近 1 年成交均價已接近 160 萬元，租金投報率大約在 1.8% ∼ 2% 之間。

「地雷型」套房不要踩 收租不成還賠了房價

有搶手的套房，當然也有「地雷型」套房，陳傑鳴指出，近年不少大專院校招生不足，甚至因註冊率偏低而停招、退場，連帶使得周邊學生套房爆發空租潮，也讓許多房東面臨難以脫手的窘境。此外，政府近年積極打擊違建，也讓高投報率的「頂加套房」淪為票房毒藥。民眾買進後若重新隔間，會面臨即報即拆的風險，即使屬於列管的緩拆違建，將來仍有被拆除的可能，而且這類產品的取得成本往往高於市價，一旦加蓋部分被拆除，不僅收租落空，還會賠上房價。

至於套房的貸款成數問題，史一民指出，銀行核貸時最重視的是房產價值，與借款人本身的財力，以雙北市來說，假如物件座落在精華地段，借款人的負債比、還款能力，以及信用都沒有問題，要貸到房屋鑑價的 8 成並不難，利率也有機會比照一般住宅。但若是雙北市以外，核貸成數通常會再低 1 ∼ 2 成，利率也會稍高一些。例如桃園、新竹一帶風行的雙套房、三套房產品，雖然投報率較高，但是銀行近期的核貸成數大多僅有房屋鑑價的 6 ∼ 6.5 成，換言之，民眾要投入的現金成本也更高，不見得划算。此外，史一民也提醒，央行對於個人第 3 戶以上房貸設有限貸令，若想置產應審慎規劃，避免資金調度卡關。

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 ( 圖：shutterstock，僅為示意 / 責任編輯：Xuan；本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上 )

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