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想買市區房，資金只夠買老公寓，該下手嗎？老屋優點在於可用較低價，享受便利的市區機能，加上室內坪數大，不像住社區，坪數會被公設吃掉，但缺點則為要評估屋況有一定難度，若不幸買到的房子還要整修，就又是一筆不小的開銷…究竟老公寓值不值得入手？該如何挑選，才是明智的呢？
文 / Money錢
台灣住宅和人口同步邁向「老年化」，尤其位於市中心的物件，屋齡 30 年以上的老宅比比皆是。若想入手老公寓，有什麼準則可以依循？又有哪些地雷不能踩呢？
重劃區新房、市區老公寓 怎麼選？
俊杰和小鈴準備在明年完婚，兩人積極地尋覓新房，但意見卻始終僵持不下。俊杰屬意的是機場捷運沿線、房價便宜的新興重劃區，小鈴則希望能住在新北市鬧區的娘家附近，不過按照兩人預算，想住在市區就只能買得起舊公寓。「我覺得還是住新房子好，等以後有錢了再慢慢搬回市中心吧！」俊杰說。「可是之後有了小孩，得讓我媽照顧，住這麼遠多麻煩？老公寓也沒什麼不好啊！室內坪數大，只要稍微整修一下住起來就很舒服了。」小鈴回應道。「可是我聽說，老公寓不好貸款耶！還要整修的話，哪來那麼多現金啊？」聽俊杰這麼說，小鈴一言不發，心裡想著他只是在推託⋯⋯究竟老公寓值不值得入手？該如何挑選，才是明智的呢？
公寓貸款限制多 具 5 種條件才值得入手
屋比房屋總監陳傑鳴指出，目前全台屋齡超過 30 年以上的住宅存量超過 400 萬戶，其中公寓產品占了相當大的比例，但常見的加強磚造公寓其耐用年數僅約 52 年，未來若發生大地震，抗震力較差的老舊公寓恐有安全疑慮。此外，銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過 50 ∼ 60 年，因此若公寓屋齡高於 30 年，貸款年限通常較短，且核貸成數往往僅有 5 ∼ 7 成，民眾須準備的自備款會較屋齡新的產品來得更高，未來想轉手時，可接受的買盤也相對受限。除非公寓本身進行過整建維護或拉皮等，否則貸款的限制的確較多。不過，陳傑鳴也指出，若公寓位於精華路段，且具有推動都市更新或危老重建的潛力，不僅未來房價看俏，還有機會舊屋換新屋。
若民眾想入手此類公寓產品，有 5 個重點一定要掌握：
- 選擇土地使用分區為高容積率的「商業區」；
- 選擇主要幹道向內延伸 30 米內的產品；
- 戶數越單純越好，整建難度會較低；
- 挑選鄰近捷運、重大建設、科技園區，或人潮熱絡的商圈；
- 直接選擇位於「都市更新地區」或「都市更新單元」的標的。
以台北市為例，信義區「吳興街」、內湖區「內湖路一段」、中山區「龍江路」為屋齡 30 年以上老公寓的前 3 大熱門成交路段，平均成交總價約落在 1,200 萬∼ 1,500 萬元，獲得不少北市首購族青睞。
公寓屋況瑕疵多 切記 2 種地雷不要踩
陳傑鳴也提醒，挑選公寓產品時，有 2種地雷最好別踩。
第一種是「重新裝潢過的物件」。
目前市場上的老舊公寓多半會有些許屋況問題，如漏水、管線老舊等，某些黑心的投資客或屋主為了掩飾房子的缺點，會以廉價的裝潢來遮蓋，買方往往在入住一段時間或是重新裝潢時，才會看到瑕疵浮現，後續甚至得花上大筆修繕費用，反而得不償失。
第二種則是「頂加物件」。
頂樓加蓋通常是以鐵皮或較差的建材建造，且大部分都與原有房屋共用電力，跳電與漏水的情形相當常見。此外，頂加占用了公寓住戶共有的屋頂平台，一旦發生火警，將缺少安全避難空間，不只對屋主，也會對其他鄰居的生命財產造成威脅。
近幾年雙北市政府不斷宣示要拆除違建，也造成頂加物件的溢價空間不斷縮小，若政府強力執行拆除作業，房價更不排除有下修的可能。若想靠頂加收租或是增加使用空間，須了解違建終屬違法，即使是「緩拆的既存違建」，不會因時間而變為合法，將來仍有被拆除的風險。
老公寓「裝修費用省不得」
若真的有意購買公寓產品，陳傑鳴建議，「裝修費用省不得」。以基礎工程來說，包含泥作、水電工程、木工、油漆等項目，費用至少每坪 5 萬元起跳，而且除了工程費用外，還須支付設計費、監工費等，其中設計費一般為總工程款的 5% ∼ 20%，監工費則約為總工程款的 3% ∼ 10%，民眾購屋前要將這筆費用也估算進去，才能避免資金不足。
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本文由 Money 錢 157 期 授權轉載
(圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：BELL；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上)
