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(圖/shutterstock)
存房地產股，報酬率行不行？
新冠肺炎疫情後，為了搶救受疫情影響的整體經濟與民生需求，美國聯準會（Fed）祭出2次緊急降息，與無限量QE（量化寬鬆），因此帶動股市、房市雙漲。從近三個月台灣房地產熱絡的新聞頻頻來看，讓近期營建、代銷、相關的家具與電機產業都有不錯的財報表現，也頗受市場投資人的青睞。
QE小知識
QE指的是由央行向民間購入大量中長期資產，使企業資金增加。然後企業將收到資金存入商業銀行，市面上流通貨幣因此增加。而央行買東西要花錢，最快的方式就是印錢，所以QE簡言之就是「印鈔票」＋「灑錢」。在美國帶領之下全球央行同步一起狂印鈔票，造成資價格快速成長。
回測主題
多數人會有一個矛盾點，由於房地產受到景氣影響，淡旺季的狀態錯落，會有週期性漲跌，到底房地產能不能做存股投資？我們就實際回測長期投資的績效來看，營建存股獲利表現不輸給一般在討論的金融業類等定存股（如表一）。我們可以從長期走向看出台灣的房屋需求穩定存在，且台灣的房價大方向上是越來越高的（如圖一）。而與房地產相關的軟硬件需求，也會隨著房子銷售需求而穩定受惠。我們假設在金融海嘯（2008年）開始，一開始投入10萬塊本金買入這三檔股票，之後每年再投入6萬本金存股，期間領的股利都再投入購買股票，與知名存股兆豐金（2886）存股效益一起參考（請見表一）。
表一、存股績效比較表，詳細描述如下文分析
（資料來源：MoneyCome網頁，阿格力整理，資料截取日2020／9／27。）
圖一、房價近20年趨勢圖（資料來源財經M平方）
台中知名建商–總太地產
天氣宜人的台中近年來的房價水漲船高，從代銷公司轉型建設公司的總太（3056），旗下有兩間甲級營造廠，深耕台中的房地產市場超過20年。2020年有三個完銷的建案將先後入帳，從去年底開始交屋的「東方紐約」開始，到「織築」、「總太2020」，三個案子總金額近83億的銷售額，預計從今年開始相繼入帳。後續還有兩個預售案「共好Melody」與「聚作」在銷售中。
只是營建股配合建案每一批的入帳週期不一，會很常發生短期營收大起大落的情況。像原本總太2020年前半年，因為一、二月因處份土地與新成屋入帳大筆款項，營收年增率大增。但後續月份沒有入帳時，單看月營收會出現顯著下滑。所以投資營建業要注意密集入帳造成股價波動的問題。加上總太因為2010年才處置掉常年虧損的子公司駿億電子，所以連續配息年數表現略差一點，只有近九年。但以長線的存股表現來看，假如從2008年金融海嘯時以表一的存股方式開始存，到今年可領到股票股利4元加上15.8元的現金股利。雖然營建股在短線時間內看起來大起大落，但存個13年花不到88萬，13年後可以拿回570萬，投資報酬率高達533.4％，年化報酬率達15.5％，是個投報率極為亮眼的選項之一。
年輕人居家布置好幫手–詩肯
受惠於房子成交熱潮，販售成品柚木家具的詩肯（6195）8月營收2.12億元，年增66.32%，月增9.8%，創歷史同期新高紀錄；累計1到8月詩肯營收12.74億元，年增16.69%。持續穩定展店加上搭配政府消費券的政策，預期過了農曆鬼月之後，搬家入住需求提高，可以再為下半年營收產生貢獻。詩肯與常見的存股標的兆豐金（2886）表現相比，詩肯的存股績效年總投資報酬率174.6％，年化報酬率有8.1％（如表一），不亞於兆豐金的年化報酬率表現。
深入生活不可或缺的電梯–崇友
土地取得不易，房子越蓋越高也是目前的主流，加上台灣成為高齡化社會是既定趨勢，因此「電梯設備」需求成為跟著房市熱浪一起受惠的族群。其中台灣前三大的電梯公司崇友（4506），代理TOSHIBA電梯，營收來源除了銷售給新建案幾乎必備的電梯設備以外，還有高達四成是來自後續維修。從崇友連續配發股利25年不間斷也可以看的出來，雖然景氣會影響房市的興衰，會些許影響銷售電梯的一次性收益。但長期持續的保養維修的收入，帶給崇友不易受短期景氣影響的營收穩定性。
透過本篇的存股回測方式中來看，崇友的存股投資報酬率高達390.3％（如表一），是相當可觀的投報率。雖然今年上半年因為第二季開發新產品而導致營業費用增加，影響上半年累計EPS 2元，相對去年2.07元略低。但是8月因為承接台大醫院41台汰舊換新電梯1.6億元標案挹注，8月合併營收4.85億元，年增83.74％，創同期新高；前八月合併營收29.5億元，年增6.06％，收復前半年略低迷的成績，繼續往上成長。
基本面有波動的產業
反而有機會買到便宜價的存股
存股通常會建議選擇波動較低的產業，而房地產業與相關產業受到景氣影響有漲幅落差大，就較不常作為選擇標的。但是有土斯有財是台灣人從小到大被灌輸的概念，房地產因此成為生活中的剛性需求之一，從回測的角度來看也是有相同的結論。只是其中的營建股有密集入帳的問題，想要判斷股價是否便宜價只看本益比很容易有認列時間偏誤。所以追蹤基本面除了財報數據之外，對於企業的質化追蹤也很重要。但結論上來說，選擇遇到受景氣波動影響的產業，長線來看反而是一個有機會遇到便宜價的機會。
圖二、本益比快速查詢方式，顏色區分目前本益比相對高低。
（資料來源：阿格力價值成長股APP，統計至2020／09／27，圖中個股純屬類股示範）
