(圖片來源：網路)

 

在台灣，

對許多人而言，

買一間房是人生中重要的里程碑，

但是高房價卻把購屋族壓得喘不過氣，

更別說想要成為包租公、包租婆了。

 

不過，

投資美股也可以完成大家想要成為

包租公、包租婆的夢想喔！

 

讓艾蜜莉就帶著大家來了解

不動產投資信託公司Realty Income，

是一家怎麼樣的公司吧！

 

 

 

首先，

我們先來了解什麼是REITs(不動產投資信託)。

簡單來說，

REITs就是把不動產切割成一股一股的股票，

讓投資人可以用非常低的門檻

投資不動產市場，

REITs主要的收入來源就是租金。

 

而今天的主角Realty Income

就是美股中公開上市的不動產信託公司，

美股代號為O。

 

Realty Income成立於1969年，

總部位於美國加州聖地牙哥，

公司主要投資美國商業房地產。

 

截至2019年年底，

Realty Income手上擁有6,483件不動產，

主要的客戶多為零售業。

 

前五大分別為Walgreens(連鎖藥局)、

7-11、Dollar General(連鎖雜貨店)、

FedEx(聯邦快遞)、Dollar Tree(連鎖雜貨店)。

 

▼Realty Income 租戶營收比及承租數

(圖片來源：O 2019合併年報)

 

從上圖我們可以發現，

Realty Income承租客戶非常分散，

單一最大客戶僅佔收入6.1%，

且前幾大客戶為日常生活用品，

比較不會受景氣循環影響。

 

 

▼Realty Income 租戶承租率

(圖片來源：O 2019合併年報)

 

Realty Income從1994年上市以來，

出租率從未低於96%，

中間也曾經歷過2008年金融海嘯，

而去年年底出租率為98.6%，

這部分真的表現非常出色。

 

接著，

我們從幾項指標，

來分析Realty Income的財務表現。

首先，

我們先來看看Realty Income

歷年EPS表現。

 

▼Realty Income歷年每股盈餘(EPS)

(製圖：艾蜜莉)(數據來源：歷年O合併年報)

 

Realty Income近五年，

EPS維持微幅成長趨勢，

並在去年EPS達到歷史新高1.38美元。

不過2017年有微微下滑，

我們簡單來看看下滑的原因。

 

▼Realty Income 歷年EPS細項

(製表：艾蜜莉)(數據來源：歷年O合併年報)

 

從上表來看，

Realty Income近五年

在外流通股數不斷成長，

但是相比其他年度，

淨利相對跟不上股數的成長，

因此就會造成EPS被稀釋掉。

至於是什麼原因，

我們可以從綜合損益表找看看。

 

 

 

▼Realty Income 2017 綜合損益表

(圖片來源：2017財報 21頁)

 

▼Realty Income 歷年營收及費用差異

(製表：艾蜜莉)(數據來源：2017年O合併年報)

 

在損益表可以發現，

2017年的費用超出收入成長的幅度。

 

▼Realty Income 2017 折舊及攤銷

(製表：艾蜜莉)(來源：2017年O合併年報)

 

公司在年報中表示，

主要是因為折舊及攤銷。

在當時2016及2017，

收購及投資了許多

新建及開發或擴建中房地產，

導致認列折舊增加許多。

 

Realty Income 屬於緩慢成長的股息股，

因此平時我們評價其他個股的ROE%項目，

並不適用Realty Income。

 

▼Realty Income歷年營業現金流 (單位:百萬)

(製圖：艾蜜莉)(數據來源：歷年O合併年報)

 

公司近五年營業現金流

也持續穩定成長，

在去年營業現金流

已經超過10.68億美金。

 

最新的債務比落在0.82，

與標準值0.5來看，

0.82是偏高一些。

以不動產投資信託公司來說，

0.82其實是一個可以接受的數字。

 

 

 

最後就帶著大家來看看

Realty Income的股價及估價吧！

 

▼Realty Income股利穩定成長25年

(圖片來源：2019年O合併年報)

 

Realty Income股利已經連續穩定成長25年，

比較特別的是，

Realty Income是採月配息的喔！

但需注意，

外國投資人會被扣30%的股利稅。

 

▼Realty Income近六年股利

(圖片來源：MorningStar)

 

從上表我們可以看到近五年

Realty Income的平均股利落在2.53美元，

若以預期殖利率5%來計算的話，

每股50.6美元(2.53 / 5% = 50.6)是O的合理價。

以2020/08/13收盤價62.52來看的話，

目前O的價格偏高。

 

▼O近五年K線圖

(圖片來源：TradingView)(截圖日期：2020/08/13)

 

結論：

Realty Income屬於成熟穩定的股票，

適合想穩定收息的投資人，

目前股價雖然偏高，

但在三月份美股修正時，

有低於合理價的買點。

但因為成長性有限，

且股利會扣除30%的稅金，

若有更好的投資標的，

我會優先考慮其他個股。

 

 

 

 

★溫馨提醒:以上僅為個人研究心得，絕無任何推薦買賣特定個股之意。

投資之前請務必獨立思考、審慎評估、自己為自己的投資結果負責喔！

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