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【編聊邊看，我想讓你知道的是】
不想窮得只剩下房子，可以這樣做，3 個讓房子變現的方法！台灣步入高齡化社會，不想年老後窮得只剩房子，越來越多長者想利用房產籌措生活費用，除了「以房養老」還有哪些選擇？風險又有哪些？我因為常常要到安養中心陪母親，認識了一些老人家。日前一位老人家突然問我，能不能幫她用名下的房子籌措一些資金，她因為中風到機構來復健，每月要花不少錢，有坐吃山空之虞。老人家說，她只有一個女兒，但根本不理她。現在雖有甥姪輩幫忙留意相關辦法，卻因不了解，還是不知道該怎麼辦。
她問到方案 1：
辦理「以房養老」
他們接洽了兩家銀行，其中一家的房屋估值是 900 萬元，卻說 1 個月只能領 1 萬 6 千多元，根本住不起安養中心。我幫她簡單算了一下，如果借款是 500 萬元，以借期 25 年算，1 個月大約能提領 16,666 元，可推想銀行是按這樣的金額和年期設算。我建議老人家請晚輩再幫她多找幾家銀行問問，銀行的承做金額可到估價的 7 成，以她現在 70 歲計，年期如果縮短為 20 年，可領到 90 歲，每月可領 26,250 元（900 萬元 × 0.7 ÷ 20 年÷ 12 個月）。我同時告訴她，以房養老並非把房子交給銀行，還是可以自己住，如果搬回去住，利用月領金，加上已經在領的老人年金，再去申請殘障補助，大概能請個外籍看護。不過她說，25 年是銀行要求的。我的說明是，以房養老的期限目前看來各銀行只說最長 30 年，60 歲（含）以上就可辦理，最好多找幾家問清楚。我同時提醒，每月領到的錢還要扣除應付給銀行的利息，所以會越領越少。她說怎麼會這樣？我解釋，銀行給妳錢花用，實際上是借錢給妳，當然要收利息。
利息要怎麼算呢？
是以每月可領金額按利率算出月息，有些銀行是發給第一期就當月扣息，有些是下個月才開始扣息。以前述例子來說，假定每月可領金額是 26,250 元，利率是 2.1%，那麼每月應付利息為 46 元（26,250元×2.1%÷12個月）。若當月扣息，第一個月領 26,204 元，若次月扣息，第一個月領 26,250 元，第 2 個月領 26,204 元。由於銀行按月給錢，等於向銀行借的錢會逐月增加，須支付的利息也會逐月增加，以當月扣息為例，第一個月領了 26,204 元，第 2 個月則是領 26,158 元（2,6250元－46 元× 2），第 3 個月領 26,112 元（2,6250元－46 元× 3），以此類推。不過目前各銀行都設有付息上限，就是每月所付利息不超過起始月領金額的三分之一，也就是可領到起始月領金額的三分之二，未付的利息就掛在帳上，等期滿或當事人去世時再收取。以前述的例子來說，在逐月減少月領金情況下，最低還是可領到 17,500 元。
晚輩幫她洽詢了方案 2
以房子辦理抵押貸款，得款買高配息基金，利用利差取得每月可用資金。我幫她以房子估值 900 萬元，貸款 8 成、利率 2% 計，如果貸款 20 年，每月本息平均攤還，月付金是 36,424 元；若貸款 25 年，每月須付 30,518 元；若貸款 30 年，月付金是 26,613 元。以 8 成貸款 900 萬元，也就是 720 萬元去買基金，若以較穩健的配息型基金年化配息率 4% 至 5% 計算，每月配息有 24,000 元（720 萬元× 4% ÷ 12 個月），或 30,000 元，根本不可能達成他們所希望的安排。所以年化配息率須拉高，以配息率 10% 計，每月約配息 60,000 元（720 萬元× 10% ÷12 個月）就有可能了。老人家聽姪兒說，有家銀行可以做到扣除貸款應付本息，每月還有 4 萬多元。哇！那配息率還要更高才行。我查了一下，確實有些以外幣計價（例如南非幣、美元）的基金配息率可達 17% 以上，若以 17% 計，每月可領到 10.2 萬元利息，再加計轉換為台幣可能的匯損，每月剩餘 4 萬多元是大有可能。
問題是，能建議老人家這麼做嗎？這種高利基金確實誘人，但我自己並不會拿錢投資，畢竟高報酬必定伴隨高風險。我只能提醒老人家，請她的晚輩注意一下所選基金的淨值變動，有些高配息基金為維持高息配發，會拿基金的資產分配，使得淨值下降，等於是賺了利息賠了本金，如果加上市場因素，造成基金虧損，有可能是表面上在領高息，實際上在賠錢。
還有方案 3 ：把房子賣了
取得比貸款（900 萬元）更多的錢，同樣去買基金，但不必攤還房貸的本息。這筆錢用來租屋自住請看護，或繼續住安養中心均可，以年化配息率 10% 來說，每月有 7.5 萬元配息，除了必要花費，還有不少剩餘。問題是現在房子不好賣，如果希望賣到 900 萬元，可能要拖很久。
3 個方案都各有優缺點。方案 1 要加上補助才不會捉襟見肘；方案 2 若能規避高配息基金的可能風險，確實能支付貸款本息又有足夠的錢花用；方案 3 要看市場的臉色，有很大不確定性。我建議宜多方比較，選擇較有利的安排。養老學問多，但別讓自己成為下流老人才是重點！
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