(圖/shutterstock)

 

工業用地市場大

背後的原因你知多少？

近年來房市不振，

但是「工業用地」卻一枝獨秀，

漲勢、交易熱度驚人，

領先住宅區與商業區，

其中以桃園、新北市及台南市居前三名，

箇中緣故？

 

讓我們看下去...

 

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過去幾年來，房地產冷颼颼！

房市反轉已進入第三年，

2016 年的房屋移轉棟數再創新低，不到 25 萬棟。

而房市領頭羊的豪宅，

2016 年一整年，跌價幅度更高達 8％，

總價台幣 7000 萬元以上的前十名指標性豪宅，

價格平均下殺兩成。

然而，就在房地產市場全面下跌時，

卻有一類資產一枝獨秀，

漲勢、交易熱度依舊驚人，

那就是「工業用地」。

 

工業地爆量飆漲 桃市第一

依據內政部「都市地價指數」，

工業區土地近五年漲幅最高的前三名，

分別為漲 8.4％ 的桃園市、

漲 7.3％ 的新北市、與漲 6.7％ 的台南市。

若進一步比較，會發現從 2014 年房地產市場反轉以來，

「工業區」的地價漲幅甚至領先「住宅區」與「商業區」。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶指出，

以地價漲最兇的桃園市和新北市來比較，

兩市在 2014～2016 年的工業區地價漲幅分別是 9.5％ 和  5.4％ ，

皆顯著高於該地區的住宅與商業區土地。

其中，工業用地漲幅最高的城鎮就是桃園市的中壢區，

過去五年的年成長率可達到 15.6％。

「我在這行業 20、30 年，從來沒見過工業用地飆漲成這樣，

2016 年交易又爆大量，看來行情也到頂了！」

征戰房地產市場多年的戴德梁行總經理顏炳立，

也感到不可思議。

他回憶， 20 多年前做土地估價時，

楊梅工業土地一坪不過幾千元，但現在約 13 萬元；

中壢 20 年前不過一坪一萬元，現在卻約 27 萬元，

漲幅動輒 20～30 倍。

顏炳立以中壢工業土地來算，

一坪價格若開到 30 萬元，

那根本不該蓋工廠，而是該往上蓋、做廠辦大樓才划算。

 

新北、台北廠辦需求更大

問題是，桃園、中壢一帶根本沒有廠辦市場，

新北、台北等都會地區才有廠辦需求。

他觀察，「內科工二」土地一坪不過 90～100 萬，

五股工業園區的容積率差不多，竟也賣到 100 萬，

買家一定選台北市的土地，因為才有廠辦大樓的市場。

「太離譜了，新北市與台北市差這樣多，

卻敢賣一樣價錢，這不是炒作是什麼？」

他批評，土地價格約占蓋廠總成本的 1∕10 ，

工廠占地又大，動輒 3000～5000 坪，

若一坪土地兩、三萬元，還算合理。

但如今一坪土地飆漲至  20～30 萬元，

5000 坪的廠房，土地就要十多億元，

對做實業生產的企業主而言，哪有利潤可言？

然而， 2016 年的工業用地卻爆出大量，

在住宅與商業用地一片慘兮兮中，獨挑大梁。

根據戴德梁行統計， 2016 年的土地交易僅約 891 億元，

跌破千億大關，不僅創下金融海嘯以來新低，

更跌破 10 年均量。

 

北投區豐年段翻身「地王」

不過，翻開 2016 年「十大土地交易」名單，

卻有六成屬工業區土地。

其中「地王」、交易金額之冠在北投區豐年段的上千坪工業土地，

總價為  78.31 億元，一坪約 68 萬元。

檢視公開發行公司（每單筆交易金額達三億元以上才列入統計）的工業土地交易，

去年也爆出大量，達 420 億元，

遠遠超出過去每年約 200 億元的交易均量，

是翻倍的驚人成長。

弔詭的是，在工業用地熱絡交投氣氛中，

應該代表工業區土地供不應求，

但其實去年仍有 766 公頃的工業土地閒置。

 

 

市場扭曲＋產業用地使用效率低

造成工業土地閒置

自 2015 年工業局推動「產業用地政策革新方案」、強化土地使用以來，

閒置率仍約 5％ 左右，閒置面積約介於 680～800 公頃間，難以消化。

「造成工業用地怪象的，就是兩大問題：

『被扭曲的市場功能』加上『低落的產業用地使用效率』！」

義守大學公共政策與管理學系副教授鄭安廷分析，

台灣一坪工業用地可以喊至上百萬，

竟與住宅價格看齊，

美國矽谷恐怕都沒這種行情，

「到底是多高的產值可以支撐這種土地價格？」他質疑。

 

漲因1〉閒置養地：

「預期變更」成炒作利多

他觀察，如此高的地價已與成本價產生嚴重落差，

顯見買地的人並非做實業生產，而是閒置養地，

期待之後變更為住、商用地，

「如此的預期心理，又進一步助長地價、

讓土地使用更不效率，陷入惡性循環！」。

的確，許多工業地的買家「醉翁之意不在酒」，

買地不蓋工廠，而是坐等地目變更。

工業地也因此「醜小鴨變天鵝」，

還沒變更，行情就飛上天。

「就是看好可變更為商業區，即使還是工業用地，

賣家開價高達一坪 50 多萬，也還是買下去了！」

不願具名的一位服務業大老闆坦言，

六、七年前因為一位政商關係良好的中間人不斷遊說，

表示位於林口的一塊工業用地可從工業區變更為產業專用區，

再變更為商業區。

一變再變後，將能蓋飯店、商機大好，

因此比照住商用地的行情，砸大錢買地。

只是，多年過去，變更希望仍渺茫。

 

漲因2〉實業生產的剛性買盤：

需求大 大戶樂當包租公

工業用地飆漲，除了期待變更地目的誘因外，

也的確存在產業需求的剛性買盤。

得到經濟部北、中、南三區的工業用地媒合標案的豐禾地產協理黃錠銘表示，

全國工業土地不過約 2.1 萬公頃，

供給有限，且城鄉差距嚴重，

位於北部、中部的工業區通常一地難求，價格才會被炒至高檔。

此外，工業土地的潛在需求者，

還包括了違法興建於農地上的違章工廠，

全國大約有 6 萬 5000 家。

據 2014 年的國土利用調查資料，

全國非都市土地農牧用地做為工業使用的面積高達 9260 公頃。

換算起來，幾乎就占了現有工業區總面積的一半，

若要將這些農地工廠全趕進工業區，根本就擠不下。

「近來縣市政府查得緊，許多農地工廠忙著找地！」

黃錠銘舉例，像是新北市落實「農地農用」政策，

迫使一波中小型違法工廠南下桃園等地，

因此也讓桃園工業地價近三年漲勢居全國之冠。

 

電商帶動物流業者購地需求

工業廠房租金報酬率甚至勝過都市地段

至於崛起的產業的確需要土地，

也帶動工業用地的需求。

例如「電商經濟」竄起，急於拓展版圖的物流業者已是新興買主。

本土貨運龍頭的嘉里大榮，

才剛在 2017 年 2 月以 6.57 億元買下台南 1.09 萬坪土地，

要興建「南科貨櫃轉運中心」；

在北區，也計畫以 7.8 億元買下觀音逾 5000 坪土地，

擘劃北區第二國際化物流中心。

至於國泰集團，

則與永聯開發合資成立永聯物流開發，

發下豪語要在台灣砸 300 億元，

開發 35 萬坪倉儲空間的物流園區。

光是在 2013 年，

國泰人壽光在新北市瑞芳與桃園市大園就買下三筆土地，

面積達 15.8 萬坪、要價近 73.5 億元，

占當年公開發行公司工業地交易總額近四成。

報酬高的廠辦租賃市場，

也讓不少大戶樂於轉至工業地當包租公！

「相對於商辦市場，工業廠房的租金報酬率更高！」

李嘉玶指出，一級戰場台北的商辦淨租金報酬率約 2.3％～2.6％ ，

但北台灣工業廠房的平均淨租金報酬率甚至更高，

可達 3.5％～3.9％ 。

再者，由於一般住宅與商辦交易冷清，

近年建商、保險業者、機構型投資人，

甚至一般投資人，

也紛紛加入工業土地的買賣陣營。

 

 

漲因3〉囤地、交易成本低：

業者走「巧門」 規避罰則

第三個漲因則是工業用地的持有與交易成本都低。

屬於持有成本的「地價稅」與「房屋稅」，

只要是直接供生產使用的工廠土地與廠房，

「地價稅」只需課徵千分之十，

有別於一般土地需按千分之十～千分之五十五的累進稅率來課徵；

而「房屋稅」則可按營業用稅率減半徵收。

至於「交易稅」，在 2011 年 6 月「奢侈稅」實施後，

因將農地、工業用地等非都市計畫土地排除在外，

使得原本在住房市場的資金，大筆流向工業用地。

2016 年「房地合一稅」推行之後，

奢侈稅雖然退場，但是境內法人身分購買工業用地，

可以 17％ 稅率課稅，其資本利得稅仍比個人住宅交易來得輕。

持續流向工業用地的資金，進一步推升地價。

 

土地左手換右手

民間希望加徵「空地稅」

2015 年「產業用地政策革新方案」推行後，

工業局針對閒置工業用地與廠房改按一般非工業使用來課稅。

另外，增加一項「加倍課徵公共設施維護費」，

希望藉由提高持有成本來遏止囤地歪風，但成效有限。

「在閒置土地認定上，業者還是可能走『巧門』！」

工業局工業區組組長陸信雄解釋，

有些業者在土地登記或工廠歇業登記滿三年仍未開發，

原本可能被認定是閒置用地，

得以取消相關稅賦優惠或加倍課徵，

但就有業者以關係人交易，把土地從左手賣到右手，

就得以重新起算閒置時間，規避罰則。

近年民間持續有加徵「空地稅」的聲浪，

但這屬縣市政府權責，

目前也只有嘉義縣、宜蘭縣和雲林縣等三個縣市實施，

要全國推動，窒礙難行。

 

漲因4〉法令不周全：

罰則從寬 難抑制地價

今年 2 月中，「產業創新條例」修法，

原本規劃納入「強制買回」條文，

規定只要產業用地閒置三年、緩衝兩年，

最多五年無法完成開發，就由政府以市價強制買回。

這個措施原本被視為抑制地價最有效的「尚方寶劍」，

卻被認為侵害人民財產權，在院會審議階段時被抽走。

另外一把「小刀」──「產業用地閒置認定原則」，

也在今年 3 月初喊卡。

原本該原則有一個附屬規定，

企業在購買閒置土地後半年內應取得建照，

之後一年半內再拿到使用執照，

否則追溯回產權移轉那天，

對企業加徵五倍的公共設施維護費。

 

政府須有執行魄力，

方能終結炒地現象

但有企業認為兩年內完成使用的時間過趕，

今年 2 月訴願成功，工業局終止該附屬規定。

工業局已著手規劃、預計今年底再提出「產業用地政策精進方案」。

陸信雄表示，方案中將設立「以租代售」，

規定兩成土地只租不售，另八成則是「租優於售」，希望活絡土地。

「其實不缺政策工具，缺的是政府的執行魄力！」

長期觀察產業用地政策的「台灣環境資訊協會」研究員張淑貞呼籲，

中央與地方政府應拿出「棍子」，

杜絕「圈地、養地、炒地」的惡性循環，

才能讓工業用地回歸生產使用，壯大產業競爭力。

 

農用歸農用，工業歸工業

一直是國土單位努力的目標，但...

 

本文由 草根影響力新視野 授權轉載，原文於此

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