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(圖/shutterstock)
哪些人適合「以房養老」？
哪些人又不適合？
政大風險管理與保險學系副教授彭金隆認為，
對於只有一間房子的軍公教，
或是領有月退俸的老年人來說，
沒有必要申請「以房養老」貸款；
但是對「窮得只剩房子」的老年人而言，
以房養老確實有幫助，不過若有能力挑選理財商品，
也未必要買銀行推出的「老人全餐」。
而即將退休的人該怎麼做呢？
繼續看下去...
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台灣即將進入 人口負成長
滿街老人的景象 不遠了
過去 13 年台灣房地產飆漲，
不少人期待養一個「啞巴兒子」，將每月穩定租金收入，
當成退休主要生活來源，但隨著房價從高峰步入衰退，
靠房地產養老的思維也應該要做一番調整。
尤其根據國發會 2014 年預估，
台灣最快 3 年後，也就是 2019 年，
人口將進入負成長，
到 2061 年全台總人口數將減少 24.2%，
而幼年和青壯年人口會減少一半，
但老年人將會增加 1.6 倍。
以房養老 不是優先選項
「當人口變少了，市區面積也會縮小，
未來只剩精華區房價有足夠支撐。」
萬泰聯合會計師事務所副總林嘉焜憂心的說，
台灣租金報酬全球敬陪末座，經濟結構若不改善，
要維持租金長期穩定並不容易。
他雖不反對以房養老政策，
但卻強調「以房養老」不是籌措退休金的優先選項，
提早準備積極理財，創造更穩定的現金流，才是上上之策。
理財規畫、退休安排
不能全押在一間房子上
從房地產景氣循環來看，房產專家紅色子房認為，
考量台灣目前租屋環境對老年人不友善，與其固守一屋，
不如在房價相對高檔時，
將房子用「以大換小」或「市區換郊區」的方式，
把部分資產變現，
再用這筆現金投入能創造穩定收益的投資標的，
可減少房地產跌價損失。
舉例來說，60 歲王先生在市中心，
擁有一筆 2000 萬元的房產，去年他把這間房子賣掉，
另買一間捷運站附近大樓 1000 萬元的小坪數房屋，
然後用差額買進一張保證給付期間 25 年的即期年金險，
算起來每年可領 41 萬元，也就是每月 3.4 萬元，
活越久、領越多。
除了背負債款 生活費也越領越少
但如果王先生選擇的是「以房養老」貸款專案，
同樣以貸款 5 成、額度 1000 萬元、貸款 25 年來計算，
假設利息 2.68%， 第 1 個月扣掉利息約領 3.2 萬元，
且隨著借款金額增加，這筆生活費會越領越少，
越老越無法安心。
每年可領生活費提高
子女還可繼承遺產
兩相對照，王先生大屋換小屋後，
雖然住在較小的房子，但每年可領的生活費用較高，
死後還可留下 1000 萬元房產給子女繼承；
但若選擇以房養老貸款，每月能領的生活費用約少 1成，
不過好處是：死後子女只要清償本金及利息，
就可以取回當初價值 2000 萬元的房產。
不管是變賣資產、買年金險或申請貸款，
都是「有房沒錢」老人創造現金流的方式，
但林嘉焜表示，個人理財規畫、乃至退休安排，
不能全數押在自用住宅才是關鍵。
解決的方法是老生常談，
除了年輕時積極投資股票、基金、或ETF之外，
也要把部分資金分配到年金險。
大屋換小屋 就可減輕很多的負擔
或許是個不錯的選擇
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