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疫情趨緩造就房市熱絡，而今年有房地合一稅 2.0 新制上路，有些民眾在買賣房屋的時候，可能疏忽若干申報賣屋成本的關鍵程序，若計算錯誤，恐怕會讓交易惹來麻煩，發生逃漏稅情形而受罰，得不償失，看看房地產專家告訴你眉角。
文 / Money錢
房地合一稅 2.0 上路後，屋主在向國稅局申報賣屋成本時如果以低報高，將導致應課稅基礎低估，而有逃漏稅之嫌，若被國稅局查獲恐面臨高額罰鍰，故於申報賣屋成本時應謹慎為之。
案例說明
購屋有折扣，賣房時成本卻漏算
小威熱衷購屋買地投資，名下有幾筆房地產，且多為向建商購買的新成屋。小威 3 年前向某建商購買訂價 1,000 萬元的房屋一戶，因有私人關係介紹，該建商決定以裝潢費名義，按每戶 100 萬元折讓價金給小威，實際以 900 萬元的優惠價格成交。
如今眼見房市又起，小威以每戶 1,100 萬元的價格出售，且根據當時契約訂定的 1,000 萬元價金申報為房屋成本，造成實際獲利 200 萬元，卻僅以 100 萬元為課稅基礎繳納稅捐。然而，小威並不知道此舉日後可能會被國稅局要求補稅，甚至還得繳交高額罰鍰……
國內疫情稍有趨緩，房市又出現一波漲價契機
加上今年有房地合一稅 2.0 新制上路，有些民眾在買賣房屋的時候，可能疏忽若干申報賣屋成本的關鍵程序，特別是使稅捐稽徵單位低估課稅基礎，恐怕會讓交易惹來麻煩。
建業法律事務所律師黃品瑜表示，《所得稅法》第 14 條之 4 第 1 項及第 3 項，針對計算房屋土地交易究竟是獲利所得或者損失，有明確的規定：所得額 ＝ 成交價額 － 原始取得成本 － 因取得、改良及移轉費用。因此，在計算房地合一稅應課稅基礎時，就必須以「房地成交價額」減除房屋成本（即原始取得房地價額），再減除原始取得房地所支出的相關費用及土地漲價總數額，最後乘以相應稅率繳納稅金。
漏報賣屋所得，除須補稅還要繳罰鍰
案例中小威的情況，黃品瑜認為，倘若小威在出售房地時高估原始取得成本，致使國稅局低估他賣屋獲利的應課稅基礎，即可能產生逃漏稅的嫌疑。依據《所得稅法》第 108 條之 2 第 2 項規定，房屋、土地交易所得申報，有漏報或短報的情況，將被處以所漏稅額 2 倍以下罰鍰。
黃品瑜分析，小威高報了 100 萬元的房屋取得成本，產生低估 100 萬元應課稅的情形，又因為持有這筆房地 3 年，適用房地合一稅率 35%，逃漏稅捐金額可能達 35 萬元。換言之，如果國稅局查獲此事，小威除了必須補繳稅金，更可能額外被處以所漏稅額 2 倍，達 70 萬元的高額罰鍰。
黃品瑜提醒所有買賣房屋的民眾，我國《所得稅法》建立於「凡有所得必課稅」的公平原則，不論是買方或賣方，都應以實際取得及出售的金額向國稅局申報。如果確實有房地原始取得成本產生，例如裝潢費用等，應妥善保留裝修公司所開立的發票，做為申報時的佐證，並以房地「實際取得成本」申報，避免發生逃漏稅情形而受罰，得不償失。
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本文由 Money 錢 169 期 授權轉載
（圖：shutterstock / 責任編輯：yun）
