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購屋和投資股票一樣，人人都想買在起漲點，但機能最為成熟的區域，房價往往已高不可攀，若想搭上增值列車，不妨從新興重劃區中找出最具「漲相」的潛力黑馬。
文 / 師慧君
過去幾次的政府打房措施，曾讓各縣市重劃區慘淪票房毒藥，然而自 2017 年起房市逐步回溫，又讓多數重劃區由黑翻紅，成為買方追捧的漲價熱區，去（2020）年更上演重劃區帶頭領漲的戲碼，包括新店央北、板橋江翠北側、土城暫緩重劃區、中壢青埔、八德擴大、龜山 A7、新竹關埔、竹北高鐵特區，以及台中、台南各地重劃區，都紛紛漲破歷史新高。
「草比人高」房價最便宜，有耐心就能換增值空間
若是現在才想進駐上述的熱門重劃區，至少得比 2 年前多付出 1～2 成的房價，跟重劃區草創時期相比，更有不少區域出現翻倍的漲幅。重劃區的發展，都有一定的脈絡可循，想搶得進場先機，不是沒有機會，只是需要耐心和勇氣。住展房屋網研發長何世昌分析，任何重劃區都會歷經「從無到有」的過程，在「草比人高、狗比人多」，什麼都沒有的時候，房價最為便宜，等到建案大量交屋，人潮和商家進駐，生活機能提升，重大建設也逐一兌現的時候，房價就「回不去了」。在所有重大建設中，又以交通建設最能夠帶動房價。
換句話說，如果想獲取較大的增值空間，最好在重劃區開發初期就進場，並且有耐心地長期持有，靜待重劃區的蛻變。屋比房屋總監陳傑鳴則提醒，有時重劃區房價上漲，可能是來自於建商和投資客的炒作，民眾在購屋時應多方比價，不要輕易追高。此外，重劃區發展初期除了必須忍受機能不足，往往還得面臨長達數年的施工黑暗期，想要成為重劃區的「拓荒者」，就要有長期抗戰的心理準備。
緊鄰舊市區可享既有機能，「漲聲響起」機率高
至於區域的挑選，陳傑鳴建議，優先考慮緊鄰舊市區的新重劃區，不僅可以享受重劃區舒適的居住品質，還能同時享有舊市區的便捷機能，更重要的是，在蛋黃區高房價的外溢效應下，將最有機會快速發展。反之，若重劃區位處郊區，僅靠著建設題材支撐，但建設進度卻又遲遲不明朗，進場前就須更加審慎。
以北台灣的新興重劃區來說，仁義和二重疏洪道重劃區都位處三重舊市區邊緣，塭仔圳重劃區也和新莊舊市區僅有一路之隔，而桃園的中路和小檜溪重劃區，更是位於市區中的精華地段，均享有地利之便，生活機能可依賴周邊商圈的支援，即使在開發初期就進場，也不須經歷太長的陣痛期，再加上房價基期相對較低，待未來開發完成，補漲的機率較高。
何世昌便點名現在房價仍在 3 字頭的塭仔圳重劃區，將有機會在 2～3 年後、公辦重劃完成時，直接挑戰 4 字頭房價。何世昌與陳傑鳴也十分看好具有交通利多的鳳鳴重劃區，該地目前正在興建台鐵鳳鳴簡易車站，預計 2024 年底完工通車，未來由鳳鳴重劃區通往台北車站僅需 30 分鐘，區內還有捷運三鶯線與台鐵捷運化利多，新屋房價也普遍還在 2 字頭，適合長線布局。在產品的挑選上，陳傑鳴指出，受到少子化影響，台灣的家戶人口數逐年縮減，民眾的住屋需求已跟以往不同，不論是坪數或房數，都有減少的趨勢，2～3 房才是市場的主流產品，大坪數則恐怕不太吃香。何世昌也表示，若是長期置產，建議選擇 2～3 房，若想長期收租，則以 1～2 房投報率較佳。
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( 攝影：張家禎 / 責任編輯：Winny；本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上 )
