發表
我的網誌
【我們想讓你知道】
股市衝破萬 8，房價也飆破新高，滿手現金的投資人，這時該選擇哪一方，才能得到最大的獲利？在低利率續行之下，存股和存房又以何者更為穩健呢？其實存房和存股沒有優劣之分，但專家建議若不想花費太多額外時間，且希望降低投資風險，存股市是相對較好的選擇。
文 / Money錢 師慧君
利率持續看低，再加上高利儲蓄險逐漸絕跡，不少保守型投資人為了讓資金獲得更大效益，開始動起存股和存房的腦筋。
今（2020）年台股指數與房價指數紛紛創下歷史新高，這時候進場，如果只想單押一方，到底何者更穩健呢？不少人認為，存股的投資報酬率高於存房的投資報酬率，所以當然選擇存股較好，實際上真的是如此嗎？
貸款購屋槓桿效果佳 有機會創造 10% 以上報酬
台股之中配息較穩定的定存股，現金殖利率通常在 4%∼7% 之間，而買房收租的租金報酬率，一般是以年租金除以房屋總價來計算，大多在 2%∼4% 左右，乍看之下，存股確實比存房好賺，但這是將購屋款項全部視為自有，未考慮貸款的情形。
假設 A 某自備 200 萬元、貸款 800萬元，買下 1,000 萬元的房子，房貸利率為 1.6%、貸款年限 30 年、採本息平均攤還，當月租金達到 28,000 元，就能完全支付每月的房貸本金加利息。如果 A某持有房產 10 年後售出，在房價完全不變的情形下，扣除自備款 200 萬元和貸款本金餘額約 574 萬元之後，可拿回 226 萬元，若暫不計入成本，每年的獲利為 22.6 萬元，年報酬率為 11.3%（22.6÷200＝11.3%）。再假設 A 某是將 200 萬元投入一檔定存股，10 年之後賣出，股價同樣不漲不跌，而這 10 年的平均現金殖利率為 7%，一樣暫不計算成本，年報酬率就是 7%，總獲利為 140 萬元，還比買房收租少了 86 萬元。
當然，上述的存房案例屬理想狀態，在加計持有和出售房產的相關成本之後，實際獲利將會下降，而且租金高低也會受到房屋條件、座落地點等影響，但選擇存股，一樣需要支付股利所得稅和二代健保補充保費等成本。再者，出租和出售房屋都有一些方式可以合法節稅，但股利所得稅卻逃不掉，尤其高所得者稅率恐高達 28%（所得稅率達 30% 以上者通常採分離課稅，稅率為 28%），對報酬率影響更大。
此外， 在低利率環境持續、不動產持有稅偏低的情形下，房價完全不漲的機率相當低，而股價漲跌則難以預測，甚至有可能在遇上系統性風險時價格腰斬，因此，兩相比較之下，存股的報酬率未必真的贏過存房，關鍵在於投資者是否有足夠的時間與知識去選擇適合投資的標的。
租客好壞影響房屋價值 可能造成意外損失
再從風險承受的角度來看，性格偏向保守的投資者，有可能因為看到股票帳面的鉅額虧損而感到寢食難安，因而賣股停損，而房地產的短期波動較小，即使微幅下跌，仍可獲取每月固定的租金收入，投資信心較不會受到動搖，也因為買賣房地產程序較為複雜，能減少投資者交易的動機，因而拉長持有時間。
不過，存房也並不是完全沒有風險和缺點，最大的一個風險來自於租客，如果租客素質不佳，可能會讓屋況變差，屆時就得花費大筆金錢來重新裝潢或修繕。更慘的是，萬一遇上租客輕生，房屋變成凶宅，房價可能降到市價的 5∼7 折。其次，如果房客長期欠租，或甚至侵占房屋不肯搬離，也是一大麻煩。另外，若未來利率調升，房貸利息將會增加，假使租金並未上漲，此一成本將無法抵銷，也會讓報酬率減損。
而投資者名下若有多間房產，或在短期內出售房屋，會使持有稅和交易稅增加，也是需要小心的地方。總結來說，存股和存房並沒有絕對的優劣之分，而是要從投資者本身的風險屬性和操作方式去判斷比較。如果能找到可用租金支付房貸的標的，且有信心在未來的 2、30 年間持續做好租屋管理，存房未必不是好選擇。但如果不想花費太多額外時間，且希望能分散投資來降低風險，存股會較為適合。
更多好文推薦給你：
- 楊賢英只靠 3招，竟能省出 3 間房！家庭主婦 50歲就財富自由：沒有勞保，我要為自己老年生活著想
- 存錢血淚史》他曾身兼4份工，23歲賺進 100萬！力拼畢業就還清學貸，關韶文：不缺錢也要趁年輕拼命衝
- 靠零股擁抱台積電、買基金不採 定期定額！陳珮騏出道 13年買 3房，理財有感：越沒錢越愛投資
- 陳亞蘭 偏愛租房：買賣過 5次房子，都嘛賠錢... 想當黃金單身女郎，2項必備品不可或缺！
- 「好老公股」4條件，股利相當年薪40％！逆轉清貧，她出國留學、環遊世界...40歲就存滿退休金！
由 Money 錢 159 期 授權轉載
( 圖 : shutterstock，非本人僅為示意／責任編輯：Stephanie )
