(圖/shutterstock)

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     (圖片僅為示意圖)

 

房市價格真的落底了嗎？

雙 11 購物節在兩岸造成熱潮，

台灣房地產順熱搭上促銷潮。

11 月中三重台北橋「河景案」尚未正式公開，

就湧入滿滿人潮，

堪稱第 4 季人氣最旺的案場，

「這裡距離捷運 200 公尺，

總價 688 萬元起，就擁有 1 至 3 房。」

7 年級上班族賈先生說：「中央銀行

總裁彭淮南都說房地產已經軟著陸了，

當然要出來看看房子！」

 

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「軟著陸」即代表

認同房價不會再漲

的確，彭淮南到立法院報告時，

從整體房市交易量及交易價，

搭配全體銀行房貸與建築貸款餘額創新高

等 3 項數字，用「軟著陸」回應

財委會立委賴士葆的質詢。

建商見機不可失，大打宣傳廣告。

什麼是「軟著陸」？

東森房屋董事長王應傑解釋，

軟著陸代表買賣雙方認同

房地產未來不會再漲，

個案無法突破區域新高價。

 

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房市價格有修正

但尚未真正跌到底部

DTZ 戴德梁行董事總經理顏炳立

從另一個角度分析，14A 總裁放寬政策，

是希望退休前留下清譽，

企圖與「打房」切割，

但現在房市只有「很軟」，

但並未「著陸」。言下之意是指，

房價還有下跌空間，而他更肯定表示：

「今年絕對不會落底！」因為市場利率低，

房價修正如同「溫水煮青蛙」慢慢跌。

 

房市回溫 3 大原因

但從預售屋看屋人潮、

中古屋帶看組數來看，

下半年起房仲經紀人明顯感受「回溫」，

究竟是什麼原因？瑞普萊坊市場研究部

副總監黃舒衛分析，第一是基期低，

去年房地合一稅上路，

加上總統、立委選舉等因素干擾，

交易量急凍；其次，

民進黨政府的政策方向是「不打房」，

民眾購屋信心增強；

最後是建商讓利奏效，

搭配銀行放寬房貸額度、利率，

吸引自住買方進場。

這一點從官方數字得到印證，

 

今年第 3 季全台買賣移轉件數成長 12%，

首善之都的台北市 1∼10 月成交量成長 7.1% ；

從價格來看，去年台北市均價每坪 58.2 萬元，
今年 1∼9月 價格回到 59.7 萬元，

這些數字支撐彭總裁軟著陸的說法。

 

明年持續盤整機會高

自住客可以談到好價錢

不過，因為房價修正速度、幅度不夠快，

底部盤整會很長。黃舒衛語帶保留說，

更何況台灣長線還有

包括少子化、老年化等隱憂；

經歷台灣房市 4 次多空的王應傑則指出，

目前處於史上資金最泛濫的年代，

打破過去房產 7 年一循環的理論，

要預測未來很困難，建商得夠靈活且彈性。

主要大型房仲預估，今年全台成交量

有機會從去年谷底 24.5 萬棟反彈，

挑戰 27 萬棟，但顏炳立認為量先價行，

全年成交量未達 30 萬棟，都稱不上落底，

就算現在看似回溫，

也只是「冬日裡的小陽光」。

他保守看待明、後年的成交量，

因為 2015∼2017 年預售案推量萎縮，

少了新成屋交屋數據，

全年成交要放大並不容易。

 

看好 2019 年落底

盤整後再向上

即便市場真的落底，房地產

也不會有「V型」或「U型」反轉的可能性。

顏炳立解釋，V 型、U 型反彈是

建立在「急跌」的前提下，

前者以 2008 年為最佳代表；

但目前利率極低，房價僅小幅修正，

未來可能朝「倒梯形」走法，

預期 2019 年才會落底，

再盤整 4 年才有機會向上。

 

蛋黃區還有跌價空間

參考實際登錄掌握行情

在市場反轉不易的前提，

投資人該不該進場買屋？王應傑認為，

自住客衡量自身能力，

反而能趁修正時挑到好房子；

黃舒衛看法是，因為房屋持有成本增加、

租金收益率仍偏低、投資客還在觀望，

目前價格沒有急拉條件，

反而能增加議價空間。

 

擅長估價的顏炳立從台北市精華區的

敦南寓邸、敦南樞苑等實價登錄

公開成交價反推，明、後年

敦化南北路預售成交會跌破每坪 200 萬元，

並慢慢拉低新成屋及中古屋價格，

房價修正範圍會從「點」擴散到「線」，

目前蛋黃區第 1 階段跌幅達 2 成，

蛋白部分重劃區已摜破 3 成，

如果修正範圍再擴大到「面」，

就難逃另一波下跌命運，

預估蛋黃區會再修正 10%。

 

 

買房  生活機能佳為優先

黃舒衛建議，自住客買屋

不妨參考實價登錄價格，

市中心以國宅為參考，

市郊或重劃區以大型社區為指標，

當做出價的參考，

並優選生活機能佳的區域。

 

 

房市並未落底

要買房可以多參考實價登錄

 

 

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