(圖/shutterstock)

 

最近房地產市場出現不少壞消息，

包括全台豪宅法拍流標災情從台北市帝寶開始蔓延，

往南至新竹整棟豪宅「富豪至尊」

降價 2 億元後卻二度標售失利；

台中 7 期指標建案如「聯聚仁愛」、

「總太東方帝國」、「紐約之星」也都淪落法拍；

不只如此，高雄面公園第一排的豪宅 23 樓，

法拍價每坪 22 萬元，已經掉到比區域行情還低，

卻意外地一樣乏人問津，

不禁讓人擔心這一波房市修正還要多久？

 

繼續看下去....

 

 

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房屋供給量能降 3 成

房價自然落底

素有「房市鐵嘴」之稱的長虹建設（5534）董事長李文造表示，

如果每年供給量能降至目前的 3 成，

不用靠政策，房市就能靠市場機制自然落底。

但落底之後還要盤整多久，必須再觀察，

因為現在會進場買房的主力是「剛性需求」，

交易量有機會好轉，但價格可能僅持平。

 

這一點從中信房屋第 3 季購屋意願調查得到印證。

中信房屋表示，本季的購屋意願綜合指數全面上升，

購屋目的也有 62.3% 的比例為自用，

創下 2016 年第 2 季以來的新高，

也是歷年調查以來的次高。

 

政府打房力道趨緩

購屋意願上升

中信房屋副總經理劉天仁表示，政府打房力道趨緩，

加上銀行對於房貸利率及成數也開始放寬，

央行暗示在短時間內不會升息等訊號，

推估今年的全年買賣移轉棟數可以達到 26.5 萬∼ 26.7 萬棟，

較 2016 年的 24.5 萬棟高出約 1 成。

 

從建案開工量及使用執照核發量分析，

代表購屋信心度的建築開工量

在 2016 年第 3 季萎縮至 14,116 戶的新低點，

至今已消化 1 年；

而今年第 2 季使用執照核發量下滑至 18,402 戶新低，

顯見交屋潮已逐漸脫離高峰。

 

年底非常有機會看到房市落底

依照經驗，當建築開工量的季線向上

並穿越使用執照核發季線，

兩條指標季線呈現黃金交叉，正是房市落底時。

因此，今年底非常有機會看到黃金交叉。

 

他也提醒，2018 ∼ 2020 年間，

房市需要消化部分餘屋，

房價會在谷底之上盤整 2 年後，

才有較明顯的機會出現小回升行情。

 

台灣還在溫水煮青蛙

台灣房價自 2015 年 4 月時的高點修正至今約 1 至 2 成，

但台灣目前沒有重大利空，

且房貸利率也未開始調高，

目前市場是「溫水煮青蛙」，

根本尚未測試真正的底部。

 

美國房市修正6年

以這一波美國房市復甦為例，

一線城市如紐約、舊金山及洛杉磯等，

價格修正 2 至 3 成止跌後，

在量化寬鬆政策、降息救經濟等政策刺激下，

才讓房價慢慢反彈，平均花 6 年時間復甦。

 

台北市的平均房價

至少要修正 30%才合理

但台灣房地產流動性不佳，

又沒有國際資金支撐，跌幅及時間還不夠長，

台北市的平均房價至少要修正 30%才合理，

修正恐怕免不了至少 6 年。

成交量不出，價格不修正，房價就不會落底；

而成交量這項觀察指標以 30 萬棟為訊號，

從 1 至 7 月的數值推估，今年成交量頂多 25 萬棟，

「談落底還太早」。

 

根據《住展》雜誌最新調查，

北台灣 3 大都會區有多達 10 個重劃區預售案「掛蛋」，

包括台北市內湖 4 期、政大 2 期，

新北市新莊副都心、八里台北港特定區、

三峽北大特區、新店五峰重劃區，

以及桃園的藝文特區、蘆竹大竹、

中壢過嶺、大溪埔頂等。

 

房市多頭時，重劃區賣的是未來性，

是想像空間，如今台灣主要重劃區以新成屋為主，

雖然完工建案「賣相」較易塑造，

但同時也看出建商的保守心態。

 

預售屋重劃區零推案

中古屋賣壓稍稍減緩

在中古屋方面，這一季 6 都待售物件與第 1 季相較，

增減幅都在 1% 內，顯示賣壓有逐漸趨緩的跡象，

其中表現相對穩定的台北市，

在 12 個行政區內，半數賣壓增加、半數減少，

但增減幅度都在 5%內。新北市賣壓比第 1 季沈重，

桃園市、台中市及高雄市亦然。

 

新北市賣壓較大的是推案熱區，

包括淡水、新莊、林口及板橋等；

桃園則是龜山合宜宅以及八德重劃區新案交屋，

帶動區域賣壓持續走高。

台中及高雄是 6 都裡賣壓攀升幅度較大的行政區，

台中西屯、北屯及南屯區等因賣壓變大，

屋主較不易堅持價格；

 

至於高雄賣壓範圍變廣，包括三民、左營、

鳳山、鼓山、楠梓、苓雅等，

不僅賣的數量變多，價格也較無法支撐。

展望未來，政策仍是影響房地產後市的關鍵，

包括利率、都市更新及房地產制度等，

其中又以實價登錄改革攸關最多屋主權益。

 

 

實價登錄對房地產有助漲助跌的效果

根據屋比趨勢中心調查，8 成民眾買賣房屋，

會到內政部不動產交易實價查詢服務網了解行情，

但僅有 2 成民眾滿意實價登錄資訊，亦有 58% 認為，

實價登錄對房地產有助漲助跌的效果。

 

目前政府研議實價登錄制度的修正，調查顯示，

9 成民眾希望實價登錄資訊可以改為完整揭露不動產門牌，

甚至希望目前實價登錄的交易時間登記不要有時間差，

統一用買賣契約簽約日。陳傑鳴認為，

不動產資訊透明，

對提升整體房市的交易效率是一件好事，

 更有助於房地產落底。

 

想擺脫無殼蝸牛 等待今年底

 

【提醒：本文觀點僅供參考，投資人請自行判斷並謹慎評估風險。】

 

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