(圖/shutterstock)

 

抵押 2 千萬房產

換每年出國 2 次

60 歲的王先生希望退休後能雲遊四海，

於是他將名下價值約 2,000 萬元的房產，

向中國信託申請「房轉人生」貸款，

並委請律師預立遺囑，而銀行核准額度 6 成、

30 年期、利率 2.1%，貸款 1,200 萬元。

每月不僅多出 3 萬元現金讓他出國 2 次，

未來還能減少繼承人的遺贈稅。

 

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全台灣平均每人

每月消費支出 21,086 元

隨著更多銀行投入及傳統觀念的改變，

銀行在申貸額度與條件上，

會越來越有利於消費者。

根據中國信託統計，

資金運用呈「兩極化」趨勢，

亦即 65 歲以下長者，多半是「以房樂活」，

將資金運用在提高生活品質；

 

73 ∼ 77 歲長者則以「活化房產」角度思考，

偏向傳承資產的節稅規畫。

行政院主計總處公布 2016 年平均每人消費支出，

全台灣平均每人每月消費支出 21,086 元，

台北市則是平均每人每月消費 28,476 元。

 

 

60 歲退休族支應最基本開銷

要存到 650 萬 2,747 元

假設未來退休金每年平均報酬 2 %

（已扣除通膨的淨報酬率），

換算下來，60 歲的退休族

應該要存到 650 萬 2,747 元，

才能支應最基本開銷。

 

辦理以房養老貸款，

等於是拿房子向銀行借貸一筆錢

當每月生活費來源，

因此，銀行每月固定給付生活費

會先扣除當月的利息錢。

假設第 1 個月支付 3 萬元整，

則利息金額為 3 萬元×（年利率 2% ÷ 12 月）＝ 50 元，

第 1 個月的實領金額為 29,950 元。

 

利息增加 可領金額會減少

隨著銀行撥付的貸款本金累積遞增，

貸款戶每月被扣除的利息也會增加，

部分銀行在產品設計時，

規定扣息金額上限為每月給付金額的三分之一，

也就是若利息金額超過上限時，

老人每月最低依然可取得原撥款金額的三分之二，

直到期滿為止 ( 見下圖 )。

 

 

台北市規畫每月生活費為 42,714 元

貸款 7 成計算，房屋價值要 1,206 萬元

貸款 6 成為例，房屋價值要 1,407 萬元

因此，在估算每月生活費時

必須多預留三分之一的「利息掛帳」的扣減額度。

以台北市每月 28,476 元生活開銷反推，

應該規畫每月生活費為 42,714 元。

以貸款 7 成計算，需擁有 1,206 萬元的房產，

等到年老時能支應最基本生活開銷。

若是座落雙北捷運站 1,000 公尺左右外圍，

以貸款 6 成為例，房屋價值約要 1,407 萬元的水準。

 

以房養老貸款

不能是退休金唯一來源

政府公布的平均每人每月消費支出，

這只是「基本額度」，

退休金來源絕對不能單靠以房養老貸款，

因為萬一年紀大行動不便或失智，

需要長期臥床等，花費金額會更高，

必須用保險來支付醫療費用開銷。

 

目前房地產進入景氣循環修正期，

利率仍在低檔，不少專家及建商都認為，

這一波景氣修正，

自 2015 年高點起算少則 4 年、多則 8 年，

何時才是申請以房養老貸款的好時機呢？

 

未來升息

可能會減少固定收入

或通膨吃掉購買力。

如果缺乏家庭照顧的資源，

可以先預估餘命、生活費用、健康醫療支出，

再選擇適合的額度、期限，

並同時把掛息、年金保險產品的配套考量進來，

並加入勞退、勞保年金及個人存款，

每個月至少要 3 萬元才能維持基本尊嚴，都會區則要更多。

 

目前房市景氣下修，

且面臨長期結構性的需求疲弱，

符合條件、有需求的長者不妨把握機會，

因為現在申請貸款在額度估算上似乎較有利，

但不要忘記利率也同時位於低點，

未來可能會造成固定收入因升息短少，

或通膨吃掉購買力。

 

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