(圖/shutterstock)

 

2017 年房市會不會復甦

若要用一首歌形容 2017 年的台灣房市，

〈心事誰人知〉應該最具代表性，

我認為未來 1 年台灣房市還不會復甦

—因為成交量持續萎縮，

價格卻沒有「跌進」買方期待的區間。

2016 年全年買賣成交件數估算約 24 萬件， 

這個數字遠不及 1996 年歷史新高 50 萬件，

約是 2006 年 45 萬件的一半多。

我認為 24 萬件算是窒息量，

顯示只有剛性需求買盤進場，

而房價從谷底攀升的前提是底部必須放量，

也就是除了自用，還要有投資或置產型買方進場，

成交量至少要從 24 萬件放大到 30 萬件，

這是底部確立的要件。

 

讓我們一起來看看...

 

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2017 年將是「價格修正年」

因為 2016 年市場已進入價格破壞，

這股力量源於預售屋的價格破壞。

包括板橋「江翠 ONE」或大安區「忠泰鳳磐」

等傳出捷報的預售案，

普遍以低於市場的讓利行情開盤，

因而吸引自住買家。

但預售屋讓利後續引發的核爆，

不僅排擠附近預售案的需求，

且導致新成屋價格被迫下修，向下比價效應下，

中古屋價格絕對會受拖累。

 

大安區房價打 8 折，要進場嗎？

最近好友問我，大安區師大路近捷運站，

約 40 坪、屋齡近 40 年的中古電梯高樓層華廈，

屋主開價跌破 3 千萬元，能否進場？

好友的想法是，與該區域房價高點每坪約 90 萬元相較，

屋主已降價 2 成到每坪 70 萬元，看起來「相當便宜」。

 

 

中古屋開價

應為「同區同類型之新成屋」的一半

殊不知， 以「忠泰鳳磐」為例，

大安區預售屋成交價也很現實地來到每坪 120 至 130 萬元，

若以 3 年興建時間、5% 貼現回推，

同區域新成屋合理價格在 102 萬元左右，

而同區域的 20 年電梯華廈合理價為其一半，

就是約 51 萬元。

兩相對照，師大路屋主開出 7 字頭行情，

顯然中古屋的價格修正仍未達滿足點。

 

2017 年價格仍不會跌至低點

師大路中古華廈這個案例，

是我判斷房市 2017 年不會落底的佐證之一。

奉勸買方，房市空頭時，千萬不要停留在過去價格。

根據過往經驗，中古屋因屋主持有時間與成本不同，

價格修正彈性與速度不會像預售屋快，

加上 2012 年後，預售屋價格頻創新高，

台北市蛋黃區中古屋上漲的速度與新成屋差異不大，

因此，中古屋價格回到 2012 年起漲原點也將成為事實，

只是屋主的售屋心態需要時間消化。

 

 

買房自住，務必以合理價格進場

整體來看，2017 年蛋黃區及蛋白區的土地價格，

會比 2016 年再跌 1 至 2 成；

剛性買盤至少要達到高峰的一半，

並維持 2 至 3 年才算確立底部，

否則市場仍屬緩跌的斜坡，而非底部。

提醒自用型買方，2017 年會有很多好貨慢慢出籠，

切記要用合理價格進場。

 

今年房市漸漸鬆動

有買房意願的人可以注意「好貨」喔~

 

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