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「以防養老」貸款是將房屋所有權抵押給銀行，由銀行評估可以放貸的額度後，每月發放一筆錢給屋主作為養老金使用，而在過世後，若子女想保留房屋所有權還須將貸款的債務還清，但如果沒有子女，或擔心衍伸出其他繼承的問題還可以怎麼做？其實要養老除了貸款之外，還有 4 種方法能將不動產活化成現金...
文 / Money錢
以房養老挑戰的是「債留子孫」的想法，華人社會長輩多保有傳承房產給子孫的觀念，但申請以房養老貸款必須將房屋所有權抵押給銀行，長輩過世後，子女若想保有房屋所有權，必須還清房貸或是債務平轉到名下，也就是子女必須承接長輩留下的債務。因此銀行在簽約前會希望長輩與子女溝通，甚至安排見證人的機制，避免未來發生糾紛。
解決「有房沒錢」
以房養老貸款主要是解決名下只有一屋的屋主「有房沒錢」的退休問題，本刊綜合各專家意見，整理一屋族除了可選擇以房養老貸款方案，還有 4 種方式能將房子活化轉成現金。
方法 1：出租多餘空間
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，把房屋出租可以按市價調整租金，不動產持有成本有轉嫁的機會。缺點是退休族要承擔招租事宜，以及維護房屋、設備的責任與費用；空租時間若過長，生活費就會出現壓力。要提醒想在宅養老、名下只有一屋的退休族，除非是住透天厝，將其中一層樓出租，或將原先房屋分割成 2 戶，否則實務上不易執行。
方法 2：大屋換小屋
對「有房沒錢」，只有一屋的退休族，」萬泰國際會計師事務所副總經理林嘉焜認為，不妨趁健康無虞時，做好大屋換小屋或市區換郊區的計畫，將部分不動產變成現金，再將這筆母金投入固定收益商品，比如高殖利率股票、配息債券基金、穩定 ETF 組合等，達到創造現金流的目的。這個方法適合有投資基礎的屋主。
方法 3：賣房子買年金險
相較「以房養老」貸款能保證未來 10 至 30 年的每月收入，年金險也隱含相同概念，就像一間收租的房子。林嘉焜用 6 年期、總繳保費 1,500 萬元的遞延年金險比喻，「買一張年金險好比投資 6 年後交屋、價值 1,500 萬元的『年金屋』，6 年繳費期間就像在支付工程期款項；交屋後，房屋保證出租不中斷，且每年有 36 萬元收入，直到死亡。」此外，持有年金險不須繳納任何稅金如房屋稅、地價稅等；若是持有 10 年以上，國稅局會從經濟事實判斷保單是否要計入遺產。總之，只要長期持有，子女有機會免繳遺產稅。一屋族賣屋後可考慮居住安養中心，先留下足以支付安養機構的費用，再將剩餘資金投入年金險，發揮資產活化效益，也減少未來子女因繼承而衍生問題。
方法 4 ：貸房買保險
如果不想搬進養老機構，捷安達保險經紀人董事長吳鴻麟認為，若沒有房貸，在目前低利率環境下，可考慮貸款買生存年金險、利變型年金險（壽險），或是其他養老保險。目前房貸利率最低 1.7%，而這類定存保單年金給付保費 2.2%，有套利空間，並能保有房屋所有權。這個方法適合已準備部分退休金者。
持有年金險不須繳納任何稅金！
本文由 Money錢 授權轉載
（圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：YuTing；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
