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(圖/shutterstock)
全球只有7個國家房價下跌
台灣就是其中之一
今年台股漲幅位居亞洲前3名，
但根據萊坊發表的「全球房價指數」，
全球只有7個國家下跌，
而台灣就是其一。
在經歷近1年的房價修正後，
第2季議價空間縮減，
該如何觀察下半年房價走勢？
繼續看下去...
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去年房地產代表字：苦...
去年 房 仲 業 者 票 選
2016 年房地產最佳代表字是「苦」
這樣的氛圍沿續到上半年，
因為不管是買方、賣方及業者，
都有說不出的苦悶。
日前華固建設董事長鍾榮昌在股東會上宣布，
因為地方政府大幅調高公告地價，
當初購買地上權住戶地租負擔增加，
華固決議，將由建商自掏腰包，
補貼 10 年地租差額，
估計要額外增加 2 億元負擔，堪稱苦主之一。
全年房屋成較量500 億元
僅是上海的一棟樓交易金額...
不僅住宅市場如此，商用不動產一樣「冷颼颼」。
戴德梁行不動產董事總經理顏炳立表示，
2013 年台灣商用不動產創下
850 億元的年成交量新高，
之後每況愈下，去年成交量僅 650 億元，
今年第 1 季統計僅 150 億元，
全年估計約 500 億元，
「差不多只是上海一棟樓的交易金額。」
看得出一向對市場偏向樂觀的他，也一樣有苦難言。
商用不動產能否走出住宅向下修正的循環，
就看 7 月中旬民權東路總銷
100 億元的「全球民權大樓」的標售結果，
顏炳立坦言：「但現在案子很難賣。」
因為賣方持有成本太低，
沒有資金壓力，不願賤價出售，
而買方不認同當前價位，只想撿便宜，
中信房屋副總經理劉天仁指出，
買賣雙方差距，就是成交量一直低落的主因。
今年落底機率僅5成 低單價物件仍是主流
究竟台灣房地產會修正多久？
從事建築業超過 40 年、
興建超過百棟房產的長虹建設董事長
李文造也明確表示，今年落底機率只有 5 成，
「就算落底，底部會 走多久也不知道。」
他說，去年吹起的「讓利風」仍會持續，
接下來交易量會好轉，30歲至50 歲、
低單價及低總價的剛性需求仍然會有市場。
過去一季，政府很明確表達，
加速推動都更是未來住宅政策重點，
全台百萬老舊房屋都會受到影響，
針對不同都更規模或方向，兵分三路進行，
除了今年 4 月立法院三讀
通過的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》
也就是《危老條例》，
近期內政部更積極研擬 5 項配套子法，
預計 7 月底前可全部發布施行，
盡早落實推動；此外內政部 5月也已完成《都市更新條例》
修正草案，該草案送至行政院，
等待立法院審議。
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參考實價登錄
以中間偏低價出價
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，
與去年第 4 季相較， 2017年房市買氣回溫，
加上部分屋主心態軟化，
目前第 2 季各縣市房市議價空間
已均縮減到 2成內，
有 8 成以上行政區議價空間減少。
他建議，目前有買屋需求的民眾，
不妨可改變之前先大砍開價 3 成以上的議價方式，
改以實價登錄價格當參考，
以實價行情「中間偏低」或
「中、高樓層用低樓層均價」為出價方式。
對於售屋中的屋主，
目前房市買氣僅是回溫，
購屋者普遍對「高價」的抗性仍高，
不宜因買氣回溫而立即拉高售價，
否則恐錯失成交的機會。
進一步分析6都議價空間，
台北市精華區議價空間下降明顯，
最主要是因為台北市長柯文哲多次主張，
只有1戶自住者不應該課較高的稅，
即便是只持有1戶的豪宅自住的屋主，
也不須刻意懲罰。
北市精華區回溫
中南部議價空間大
目前北市府朝向調降單一
且自住的房屋稅率，
若以不動產評議委員會拍板
折減稅基 16% 換算，
房屋稅率將從原本的 1.2% 降至 1%，
每戶最高折減上限 3 萬元，
預計共 22.5 萬戶可受惠，
其中又以新屋及都更戶受惠最大，
加上屋主心態軟化，
帶動精華區增強抗跌性，
以及保值買盤進場
大安、中山、信義、中正及松山等精華區，
議價空間僅 15%∼17%，低於郊區的 17%∼19%。
只是除了台北市之外，
其他區域顯得相對疲弱。
短期間供給大於需求
價格破壞效應明顯
在新北、桃園、台南、高雄等
近年建商推案量大，
或是頻頻有建案「破盤」銷售的區域，
因為短期間供給大於需求，
價格破壞效應十分明顯，
議價空間仍有 2 成以上。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為，
破盤建案對中古屋造成壓力，她表示，
3 月買氣稍稍回溫，但屋主降價十分有限，
以致買方轉為觀望，
4、5月買氣又緊縮，
「這代表，若賣方沒有進一步動作，
買方也不會再追價。」
部分區域持續出現破盤價
來推新案或清庫存，
對中古屋價格會產生相當影響。
其中以新北市的淡水、新莊、林口、板橋、
汐止是主要重災區，
淡水仍躍居議價排行榜第 1 名；
往南來到桃園大園、八德、中壢、蘆竹、
大園，平均議價空間高達 24 %，
以及台南永康、東區、新市，
高雄鳳山、左營、鼓山等，
議價空間約 2 成，
有計畫 在這些區域購屋的消費者，
不妨精挑細選與殺價，
趁房市修正找到理想屋。
房市修正，也許是實現
買房目標的好時機，快行動吧！
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