(圖/shutterstock)

 

新北市劉小姐問：

最近看中一戶興建中的預售屋，

總價 1,300 萬元，

建商願意折讓 50 萬元，

條件是要以 1,300 萬元

做為實價登錄的價格，

請問配合建商做價，

會承擔哪些風險？

 

繼續看下去...

 

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過去 1、2 年房地產景氣反轉向下，

確實曾經聽聞建商要求買方配合做價。

建商的說法是，買方配合將合約價提高，

除了能夠向銀行申請較高的貸款額度，

未來脫手時也能省下房地合一稅，

用稅賦誘因吸引買方配合。

 

「房地合一稅」這樣算

以實價課稅為基礎

「房地合一稅」與綜所稅分離課稅，

並以實價課稅為基礎，

稅基計算方式是賣出價格減去買進成本，

扣除相關費用及土地增值稅漲價數額後，

再乘上稅率。

 

我要被課多少稅？

出售之後，課稅減少

按照規定，自住滿 6 年的免稅額度 400 萬元，

超過部分以 10% 課稅；

而境內居住者依持有時間不同，

以 15% 至 45% 的累進稅率課稅。

只要買進價格越高，成本越多，

代表出售之後，獲利空間變小，

被課徵的稅賦也會減少。

 

 

「維持行情」

是順銷的原則

買方普遍把實價登錄行情

當成議價標準之一，

不看好的區域會以 8 折至 9 折出價，

所以對建商來說，為避免行情混亂，

或者先進場高價購入的買方，

會因實價公開後而後悔買貴，

因此「維持行情」是順銷的原則。

 

建商不想「破壞行情」

私下以 50 萬元裝潢費折讓

雖然建商會因此多繳營業稅或營所稅，

但兩相權衡之下，維持穩定房價仍是有利。

配合建商做價容易發生在預售屋交易，

主要是因為建商不想「破壞行情」，

實務上的做法是，

買賣合約價格是 1,300 萬元，

實際成交價為 1,250 萬元，

相差 50 萬元，

建商私下再以 50 萬元裝潢費用折讓。

 

 

三方都將負擔法律責任

最高將處 3 年以下有期徒刑

根據地政三法對實價登錄的規定，

購買預售屋多半由地政士

及仲介辦理移轉過戶登記，

若買方配合賣方做價，

並委由地政士申請登錄，

三方都將負擔法律責任，

包括刑法 214、215 條的偽造文書罪，

不管是使公務人員登載不實或業務不實罪，

最高將處 3 年以下有期徒刑、

拘役或500元以下罰金；

而地政士或仲介

會因違反地政三法而受到行政處罰，

處以 3 萬元以上 15 萬元以下罰鍰，

並限期改正。

 

想便宜點買新屋大家都一樣

但得小心別觸法啊！

 

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