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景氣低迷，租屋市場也受影響，
房東去年如果沒賺到租金，
今年申報租賃所得時，不想「折了租金又賠稅」，
可要好好從「可扣除的必要費用」著手。
「必要費用」有 2 種計算方法：
一是採「列舉費用扣除額」方式申報，
也就是說，將出租房屋的成本、必要的損耗及費用，
以列舉的方式扣除，以計算實際費用。
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另一種則是採「標準費用扣除額」申報，
亦即當房東無法逐項舉證房屋出租的必要成本費用時，
則核定其標準費用為全年度租金收入的 43%。
標準費用扣除額的費用率只有 43%，
其他的 57% 租金收入一定要報稅；
而列舉費用扣除額卻是無上限的，
如果你的認列費用可以超出 43%，
省稅效益自然就大，
因此，「如何聰明列舉費用」就是房東節稅的一門大學問。
以下是房東報稅時該注意的 7 個重點。
低報租金
可能得補稅
如果房東與房客約定的租金，
明顯較當地一般租金低，
國稅局會參照當地一般租金調整計算租賃收入，
到時候房東可得面臨要補稅，
因此，建議還是按實申報。
無出租之實
舉證就可免稅
依《所得稅法》規定，
如果將房屋無償借給配偶
或直系親屬以外的親朋好友，
不管是營業做生意，
或當作律師、會計師等執行業務的事務所使用，
不論實際上有無收取租金，
都要申報租賃所得，繳納所得稅。
不過，經濟不景氣，若是為了幫助親友，
將房子無償提供給直系親屬
或配偶以外的個人當作住家使用，
則雙方當事人必須訂定「無償借用契約」，
且須由屋主及使用人以外的 2 人見證，
並到法院公證，
證明確實是無償借用，即可不必申報租賃所得。
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房屋修繕費
只能申報當年度
如果你的房屋是在第 1 年修繕，
但實際上是等到第 2 年才租出去，
則在第 3 年申報第 2 年的所得時，
首年的房屋修繕費用
就不得做為第 2 年租金收入的列舉費用扣除，
也就是在租金收入所得當年度有實際修繕費用發生，
才可認列減除。
相關費用單據
與出租期間相同
申報租賃所得時，
如採用逐項舉證的列舉費用扣除方式，
不論是折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、
以出租房屋為標的所投保的保險費、購屋貸款利息等
相關憑證所屬期間，應與出租期間一致，
否則，必須按照該年度實際出租期間比例攤提。
收取押金
以利息申報所得
不少房東常會向國稅局抱怨，
出租房屋時向房客收取的押金，
被設算為租金收入，頗不合理，
要求國稅局給予更正註銷。
但國稅局指出，
財產出租收取押金或任何類似押金的款項，
依據《所得稅法》規定，
均應以該款項按郵政儲金 1 年期
定期儲金固定利率計算租賃收入，
以免漏報遭補稅，徒增困擾。
不過，財產出租人如能確實證明押金的用途，
並將用途所產生的所得申報，
經證明屬實，即可減除已申報的所得，
以餘額課徵綜合所得稅。
簡單來講，假設房東把這筆押金拿去做股票投資，
若能確實證明押金做為投資之用，
並已申報因投資產生的收益所得，
或是能證明押金存入銀行的利息所得已申報所得稅，
將可自租賃收入中扣除，避免重複課稅。
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房子貸款利息
只能當作列舉費用
如果房東名下有 2 間以上房子且均有房貸，
其中有一間自住，其他房子出租，
在報稅時千萬要記得，自住的房子貸款利息，
要放在綜所稅列舉扣除額中的「自用住宅借款利息」，
金額 30 萬元以內列舉扣除。
至於出租房子的貸款利息，
則只能在申報租賃所得時，
當作「列舉費用扣除額」扣除。
二房東租賃
收入也應申報
如將承租的房屋再轉租於他人收取租金，
別忘了必須計算這部分的租賃所得，
並且申報綜合所得稅，以免因漏報而受罰。
二房東可用支付原房東的現金及押金計算出租金，
將此認列為二房東轉租他人
收取租賃收入的必要損耗及費用，
再計算二房東的租賃所得。
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