共同持分土地被拍賣

該不該去投標? 

陳小姐問：

幾年前我媽媽購買房屋時,

代書在過戶後才告知

還另有一位共同人(葉奶奶)持有土地 2.5 坪;

多年後,葉奶奶過世且後繼無人,

政府依法拍賣土地,

請問我媽媽應該參與投標去買下嗎? 

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資深地政士 柯玉秋答:

根據《土地法》第 34 條之 1 第 4 項規定:

「共有人出賣其應有部分,

其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

所以當葉奶奶的土地遭到法院拍賣,

陳媽媽是共有人,可依法院拍定的價格優先承購。

程序上,法院在第一次公告拍賣時會通知全體共有人,

等到賣出去後還會通知全體共有人是否願意依照

拍定金額主張優先承買,但如果是共有人來法院

參加投標得標,其他共有人就會喪失優先承買權;

若同時有二人以上主張優先承買權,

而無人願意拋棄權利時,

法院會按各權利比例准予共同承買。

究竟陳媽媽在收到

拍賣通知後,該不該買呢?

我的建議是,無論如何都要買下來。

因為若放棄優先承購權,

會讓拍定的第三人取得 2.5 坪的共有土地,

日後陳媽媽想將房屋及土地轉手,

就必須取得第三人同意,增加售屋難度。

另方面,若土地位於市中心商業精華地帶,

將可能吸引為了都更而卡位的建商參與投標,

若順利得標,即便是只有區區 2.5 坪,

建商都有權主導都更流程。

更壞的情況是,若建商取得其中 2.5 坪土地,

就可以利用法律訴訟程序要求陳媽媽支付地租,

甚至再要求無權占有的陳媽媽拆屋還地。

陳媽媽該於何時進場投標,

才不會成冤大頭?

其實法院在拍賣前,

會請第三方公正客觀的估價師鑑價,

陳媽媽大可不必擔心買貴了。

舉例來說,若該筆土地法院公告每坪 100 萬元,

萬一第三人以每坪 102 萬溢價拍定,

法院也會通知陳媽媽是否願意用每坪102萬元價格購入;

反之若第一次拍賣流標,法院第二次土地鑑定的底價,

就會依第一次價格再打八折,依此類推。

因此,陳媽媽未必要在第一次拍賣時立刻投標,

但萬一法院發函通知已有第三人拍定,

就一定要主張優先承買權,千萬不要放棄自己的權利。 

遇到權益糾紛

千萬不要傻傻的退讓被欺負喔！

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