(圖/shutterstock)

 

關於祖厝的疑難雜症

Q：鄉下有一棟與多人共同持有的祖厝

但只有土地權狀、沒有房屋權狀

且從來沒有繳過房屋稅

現在親戚計畫出租

但又擔心被追討稅金

若房子出售必須徵得土地共有人的同意

有可能切割出售嗎？

 

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多人持有的祖厝
能否出租或出售 ?

先回答建物是否有所有權以及能否出售的問題

假設陳先生的祖先為該建物原始的合法起造人

雖然建物本身沒有辦理所有權的保存登記

但陳先生的祖先可以取得建物的事實上處分權

包括對建物的管理、使用、收益及處分

這個事實上的處分權也可以被陳先生所繼承

因此陳先生可以就本建物進行

出售（處分）或出租（收益）

 

若建物計畫出售

因土地是與第三人所共有

因此並不容易脫手

此時依民法 824 條的規定

最好先與其他共有人達成土地分割的協議

如此建物才能座落在自己單獨所有的土地上

這樣才有人願意承買不動產

如果分割協議無法達成

陳先生除可向法院請求分割土地

也可將建物座落的土地分割為自己單獨所有

但若分割所得的土地面積

大於其他共有土地者的持分時

則必須以金錢補償給

分得土地面積較小的其他共有人

 

 

關於房屋稅

至於房屋稅，原則上起造完成 30 天內

應由起造人向主管機關申報繳納

但祖厝起造完成時間可能已超過稅法的核課期間

一般來說，應不致於發生被稅捐機關

要求回溯繳納數 10 年前至今的房屋稅；

況且一般鄉村地區古老建物

很多房屋評定現值在 10 萬元以下

依照房屋稅條例規定，得以免徵房屋稅

 

隨著農業社會的沒落

祖厝處理也成為重要課題

 

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