(圖/shutterstock)

 

 

原文出處：She Aspire她渴望 妳的生活，由妳決定

 

 

擁有自己的房子

幾乎是所有人一生的夢想

然而我們時常都可以在電視上看到這類報導

「台灣房價飆漲，而實質薪資不僅凍漲

還倒退到 16 年前水準

若根據內政部公佈的房價負擔資訊

台北市房價所得比為 15

意味著在台北要 15 年不吃喝才能買得起房子

縱使努力打拚存錢買房

每個月薪水都要拿出 1 半以上來付房貸 ...」

或許這類訊息早已澆熄妳買房的夢想

讓人深信自己根本沒有能力買得起

就連 1 殼蝸牛對換房子也不敢多想

 

不過 2012 年剛從研究所畢業的 Oma

年僅 24 歲正要踏入職場的她

卻不願屈服於這堵買不起房的現實高牆

開始大量學習房地產知識

更勇敢訂下買房成為包租婆的目標

結果短短幾個月，Oma 便將夢想實現

打破了小資族買不起房子的僵化印象

不禁讓人想問

年輕又沒有存款的 Oma 是怎麼辦到的？

 

 

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我想做些努力

出身平凡小康家庭的她

從小夢想著當外交官

一路朝這個方向前進著，大學是東吳大學德文系

研究所則是國防大學政戰學院政治研究所國際關係組

預計畢業後從事外交領域相關工作

不過在研究所快畢業時

朋友邀請她參加房地產講座

使她對房地產投資有了些許的概念與興趣

 

她曾經和家人聊到現在很多年輕人在低薪情況下

根本買不起房子，一旦要買房時

常常只好先跟父母借頭期款

她身邊有朋友甚至認為父母繼續支付房貸是理所當然

「買房子的價值觀被扭曲

一個成年人應該要想辦法為自己買房子負責」

不過她自己確實也沒有能力買房子

也不知道畢業後要工作多久

才能攢夠買房子的頭期款

「可是我不想買不起房子這件事

發生在我身上

我覺得應該還有什麼不一樣的方式

可以做些什麼不一樣的改變吧？

我想做些努力去改變它」

 

於是她開始更積極學習房地產知識、參加講座

也認識了即將創業成立 House123 的夥伴

由於她期望透過努力提早買房的想法

與 House123 團隊想幫助每個人早日實現

擁有屬於自己房子的理念相同

便受邀加入 House123 擔任行銷公關

結果改變了她的職涯方向

 

 

 

買屋計劃

「我那時真的很想完成買房子這件事情

背後一個很大動力來源是

希望我做完這件情能帶給其他人信心

鼓舞大家，畢竟我剛出社會沒有太多資源

我要怎麼完成這件事情是有難度的

可是正因為有難度

才會讓旁邊的人覺得為什麼妳可以做得到？

那我也可以嗎？」

另外，就是希望能夠消除社會大眾

對買房的迷思與恐懼，讓大家不要再被

「買房要 15 年不吃不喝」

這類的訊息嚇到，以及倘若真的成功

她的點點滴滴也能成為 House123 的一個成功案例

 

其實起初她沒明確規劃，能夠多快買到房子

但後來前輩提醒她要制定明確的目標與期限

所以她才開始認真的制定買屋計劃

「我想在 2013 年 1 月、也就是 25 歲生日

收到第 1 筆租金被動收入」

所以往前估算

從 2012 年 6 月畢業到次年 1 月之間

「 12 年 12 月底必須開始招租

9 月要找到設計師、工班

然後開始裝潢，所以最晚 8 月要買到房子」

這計劃對於 6 月才剛畢業的她

要如何從零資金、零資源開始

並在 2 個月內買到房子是相當具有很挑戰的

 

在整個努力過程中

「我意識到有沒有買到房子其實不是最重要的

而是妳設立一個目標

且妳至少對這目標是思考過的

然後妳願意負責任

能夠付出行動去做些努力

我覺得這樣的過程，反而是更重要的」

再多的夢想、期待，都比不上一個實際行動

 

 

 

夢想企劃案

大學、研究所期間

她經常主動申請參加政府提供的一些海外活動計劃

「我對這類事情非常熱衷」

這些經驗讓她知道企劃案的重要與功用

也成為她實現買房子最重要的工具

不僅幫助她釐清每個環節

按步就班朝向目標邁進，更能向外募集資源

讓沒有資金的她，能夠尋求股東的支持

 

缺乏實務經驗的她

「企劃案一開始不是那麼完整

面大概寫著物件基本資料、報酬率

再抓個時間表而已」

是透過不斷與人溝通過程中

才慢慢瞭解到

「每個人要的東西不一樣」

例如上班族重視的可能是報酬率

而有錢的人要的是對風險的瞭解及掌控程度

任何重大政策、資金流動或意外事件

都可能導致計畫失敗，且

「當我對於一個案子掌握度不夠

某個程度上我的信心就不足

投資者很容易看出來」

於是她在一次又一次拒絕中學習

不斷調整修正

漸漸讓企劃案趨向成熟完整

「募資過程是我收獲最大的環節」

 

一般人會向家人、親戚募資，但

「我決定不跟他們伸手

因為我爸媽在投資方面都很保守

在他們觀念裡面

妳就是好好工作就好了

而且只要知道妳在做什麼

就會非常擔心

我知道我一定會被影響

所以乾脆不要講好了」

 

另一方面，剛畢業的她

「同儕朋友也沒有那個財力

那我可以找的人

就是這三塊以外的人」

當然，計劃總是趕不上變化

「每一個環節我都有設定一個時間

即便我都完成我該做的事情

我反而沒有辦法去控管別人的部分

譬如今天設計師、工班遇到什麼問題

整個工程延誤，又如房子出租有分淡季跟旺季

過年的時候那個月就都租不出去

就無法付銀行貸款利息」

 

短短幾個月要達到

買到房子、裝潢、出租的目標

又要說服股東投資

並兼顧白天上班

讓她著實承受不少壓力，咬牙苦撐著

 

 

 

Oma 怎麼選擇物件

－地段與環境

除了屋況影響物件的價值外

還可以從物件的地段、環境、價格

與收益等幾個面向來評估物件潛力

就地段而言，會看附近交通跟生活機能

「現在最大的一個房價的增值議題就是捷運

捷運我可能比較注意未來捷運這一塊

現在捷運蓋好的地方，已經漲得亂七八糟

而未來捷運有很多條線在發展

我會找找哪些區域的工程是比較多的

如果還在規劃中，都還沒有送審

根本不知道到底會不會蓋

要抓一個比較確定的工程

最好在 2、3 年之內完成

妳的房子才有增值的議題」

 

「我剛開始真的是亂看

也不知道看什麼」

看過幾十間後，才離清自己的想法與需求

她鎖定距離台北市近、人口最密集的中永和

「鎖定個區域才能瞭解、掌控附近的行情

這個地點有科學園區，有居住需求」

附近生活機能也便利

 

－環境方面，會考量房子附近的

景觀、公設、安全、衛生以及鄰居等等

－環境品質可以從房屋附近的

清潔度、整齊度、人口數、居民經濟

與教育水準來判斷

但並非絕對，僅能作為參考

如果是自己不熟悉的區域

時間允許的話，可以選擇不同的時段看房子

更能掌握環境狀況

「如果今天看到的房子

我覺得喜歡、有潛力

我會拿出隨身帶的紅外線測距器」

量測出距離後，會試著畫設計圖

「我要試著隔隔看

這個房子隔成 5 間套房有沒有可能？」

作為推算後面報酬率依據

她還會去調閱不動產產權資料

確保交易安全與瞭解一些房屋的基本資料

 

 

 

Oma 怎麼選擇物件

－價格與收益

價格部分，要考慮的有貸款、裝潢、仲介費

還有成交行情等等面向

她就行情這個面向與我們分享

「物件看完之後

我就要開始瞭解這邊的行情」

大樓跟公寓

「我選擇公寓」

因為坪數比較紮實，而大樓有公設

「妳就要花些錢在買公設。」

透過實價登錄，可以瞭解該區域的成交行情

但必須進 1 步分析造成同 1 個區域

實價登錄不同的因素

像是房屋類型、屋齡、位置等

「做這件事情，很大用意在於議價」

可以讓妳掌握合理的交易行情

以免買得太高或出價過低

而為了說服投資人，當時

「我讓他們看 10 年 1 月到 12 年 8 月

期間的增值狀況

讓他們知道這個區域是會增值的」

 

「做房地產投資

最主要是因為它有所謂的現金流跟資本利得」

現金流來自租金收益

資本利得來自房子增值所得

「如果要兩者兼顧

妳就要知道租屋對象是誰

如果租的是學生

給付能力可能沒那麼好

資本利得則要看它有沒有增值空間」

 

租金調查是她為掌握現金流所做的重要努力，能夠

「瞭解到底這個房子

有沒有人有那個需求」

她先透過租屋平台

瞭解其他房東物件概況、文案介紹

與同區域租金行情

「如果我今天房子條件沒有人家好

像人家是電梯大樓，長這麼漂亮

月租金是這個價格，那我今天房子已經是公寓了

還在 4、5 樓，如果要租到同等的這個金額

那我憑什麼？那就要看人家房子裡有什麼樣的配備

而我可以用來增加我的競爭力」

此外，她會認真記錄每一次來電詢問的人背景資料

「我原本假設科學園區的人會來租

可是真實是不是這樣？

除了科學園區的人會來外

附近還有哪些族群會有這樣的需求？」

 

 

無止境的複製？

經過大量的努力，她在去年 1 月真的募資成功

並買下房子出租，妳可能會認為已經找到成功模式的她

會不斷快速複製下去，但並非如此

她選擇放慢腳步

「人在投資的時候，難免有貪念

大家都會說趕快衝啊！

我一度也是很想，但我問我自己到底要什麼？

這樣一直複製是我喜歡的嗎？」

原本她很大的一個動機是為了幫助更多人

讓人們不再畏懼買房

「如果只是單純複製下去

接下來可能就是做短期買賣

我可能會覺得房地產就這樣吧

但做這件事情要更有意義才對」

 

她覺得很幸運的是，在學習房地產投資過程中

能夠認識到許多不同的前輩，帶給她不同的視野

像知名房地產投資顧問 紅色子房

就讓她明白

「房地產有很多延伸

除了包租婆、短期買賣外

甚至可以規劃像 度假村 或 文創園區 等

其他更長遠、更多元的形態」

使她覺得可以運用房地產這個工具

在未來開創更多可能性

 

除此之外，她也從不斷學習當中及前輩們身上

獲得 1 份對房地產投資難能可貴的態度

「做房地產投資的人

最後還是希望買 1 個自住的房子

如果地被這樣炒起來

就算妳短時間獲得暴利

之後妳賺得可能還不及房子漲的速度

這樣對房地產生態不好

我們應該和環境和平共處

而不是過度使用它

不然有天它還是會反饋到妳自己或下一代身上」

再者，她還認為對於現在的自己

投資累積人生的厚度

比增加財富的厚度來得重要

 

「我將投資房地產的所得收入

以錢滾錢的邏輯

投資在個人的旅遊嗜好上

雖然它無法有立即的現金回饋

但所換取對等價值的體驗跟反思

卻成為我最珍貴的資產」

 

 

 

買房子，是人生的一件大事

也是昂貴的一次投資

但我們不必畏懼

如同 Oma 分享讓我們知道：

 

只要願意不斷學習，並付出行動

小資族同樣能實現買房的心願！

 

 

本文由 House123 授權轉載，原文 於此，

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