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(圖/shutterstock)
讀者來函：
「請問愛莉
央行取消第二屋限制貸款之後
《名下有房子的人》是不是沒有任何
〈貸款成數〉和〈利息〉的限制了？
在貸款上，有甚麼要特別注意的地方嗎？」
繼續看下去...
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在房地產熱絡時
銀行「全貸」、「超貸」
成為推高房價的原因之一
除了「供給」和「需求」外
影響房價最大的因素
應該就是「資金流向」了
而「貸款的限制與鬆綁」
自然與「資金流向」息息相關
在房地產熱絡空前的時候
許多銀行為了爭取貸款
加上房地產價格趨勢向上走
銀行提供的額度非常的高
不僅常常可以「全貸」還可以「超貸」
買房子不用出頭期款
價格逐步被墊高
（例如：你買了一間 900 萬的房子
銀行要借給你 1000 萬
你跟銀行說：「可是我只買 900 萬耶！」
銀行會回答你：「可是你需要裝潢啊！」）
所以許多人買房子不需要拿出頭期款
食髓知味，名下越多間房子的人
越了解貸款申請的眉角
頭期款、購屋的門檻降低
房地產交易熱絡、轉手的速度快、時間短
價格就在每一次的交易下逐步被墊高
央行出手打房
房價雖仍成長
但有受到了相當的抑制
央行為了打房
除了嚴格要求銀行審核貸款人的條件
從 2010 年起推出好幾波「選擇性信用管制」
針對管制的區域
限制「第二屋」的貸款：只要名下有房子
而且房子還有房貸再買其他房子，
貸款最多只能六成，利率 2% 以上
並且取消寬限期
（如果名下有房子而房子沒有房貸的話則不算）
感謝央行，從「選擇性信用管制」上路以來
房價雖仍成長，但已受到了相當的抑制
（不然，以之前市場的資金和貸款操作方式
泡沫肯定堆的更高、房市更不健康）
也因為房價已緩步下修
今年 3 月，針對之前管制的區域
央行取消了《第二屋貸款的限制》
這是不是表示貸款變好貸了呢？
在貸款上有沒有任何要注意的呢？
「房貸」的本質是
評估貸款人的償帳能力
「房貸」的本質是
〈評估貸款人的償帳能力
和抵押品的擔保價值所提供的貸款〉
「貸款人的償帳能力」
包含了貸款人的信用條件、收入、財力等
必要的時候需要提供保證人
而「抵押品的擔保價值」
當然就是房子的鑑價了
之前央行的「選擇性信用管制」是不管這兩個
只要房子坐落在央行列管的區域
而貸款人名下有其他房子尚有房貸未還完
那麼不管房子的鑑價有多高
或貸款人的條件有多好
通通限制貸款成數、利息和寬限期
取消第二屋的限制貸款後
就回歸到本來的
「貸款人的償帳能力」和「抵押品的擔保價值」
也就是說，現在就算你名下有其他房子
而且還有房貸，如果你要再買其他的
只要房子的鑑價 ok
且你的收入除了 cover 自己原來的貸款後還有剩
可以再負擔新的貸款的話
銀行一樣可以讓你貸款八成
而且一樣可以申請寬限期
對於高收入的族群
申請寬限期寬鬆不少
貸款人的「償帳能力」
跟貸款人自己的「收入支出比」息息相關
老實說，就算央行取消第二屋的限制貸款
一般貸款人的收入支出比
也不見得能 cover 第二間房屋的貸款
所以實務上，名下沒有其他房貸
還是最好申請貸款的
不過，對於高收入的族群
只要收入支出比符合銀行的要求
貸款上的確寬鬆很多
唯一影響的只有在利率上有些微的影響
一般的銀行還是有
「首購」和「非首購」
這個「首購」並不是青年優惠貸款
而是只要你名下沒有其他房子
利率可能 1.7% 左右
名下有其他房子，利率可能 1.8%
但不影響貸款成數和寬限期申請
比起之前規定利息
只能 2% 以上、成數只能 6 成
且不得申請寬限期
嚴格來說的確寬鬆不少
想貸款就要先搞懂
「收入支出比」怎麼算
每一家銀行都不太一樣
我們自己可以有一個很簡單的算法：
依照自己的「年收入」X「貸款年限」
當成自己不吃不喝
不加薪但也不離職的總收入
然後看依照這個數字
如果你是銀行，你敢貸款給自己多少錢？
例如：
如果年收入是 50 萬，貸款 20 年
表示自己不吃不喝、不加薪也不離職的話
20 年共可賺 1000 萬。試問，如果你是銀行
你敢貸款給自己 700 萬嗎？可能不敢
因為我們還要吃喝和其他支出 還要付利息
(圖片來源)
買房設預算
要考慮屋齡跟自身年紀
接續上一個例子
如果是貸款 500 萬能還可以
或者是拉高貸款年限到 30 年
（因為 30 年共可賺 1500 萬）
這樣貸款 700 萬就有機會
這是為什麼「貸款人的年紀」和「屋齡」
也會影響貸款的原因
因為如果貸款人是 60 歲
銀行連貸款年限 20 年都不敢給
可能只能 15 年
或者如果屋齡已經 40 年
銀行大多也只能給到 20 年房貸
這些都會間接影響到貸款金額
買房的預算能有多少
先別管央行
針對自己的收支比算算
你要的答案就出來了
本文由 house123，授權轉載
