(圖/shutterstock)

 

大家剛開始看屋，

一定很容易對行情感到疑惑，

尤其是開始查詢實價登錄後，

會發現明明都在同一個生活圈，

相似的屋齡和樓層，

為什麼有成交每坪 30 萬的，

也有成交每坪 35 萬的？

同一條街有時還差到 10 萬，

到底是什麼原因造成的，

繼續看下去...

 

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這是因為成交行情，

其實是一個價格區間，

從來就不是一個固定的價格，

只是我們可以從中計算「均價」

（建物每坪的平均單價）。

就算在同一個生活圈，

不同的路段、不同的巷弄就是會有不同的行情，

所以在分析行情時一定要特別細心才行。

 

實際走訪仲介門市

讓房仲說給你聽

對於剛開始看房子的朋友，

我個人認為最好的方式就是

直搗黃龍－實際走訪仲介門市，

表明你剛開始在找這一帶的房子，

對行情還不熟，

問他們有沒有地圖，

可否跟你說明一下這附近的區域行情。

如果你遇到的仲介夠專業，

就會將區域分成許多小區域，

針對不同的小區域分別分析行情給你聽。

 

以我熟悉的台北市內湖東湖為例，

東湖可以簡單分為以下幾個區域，

每一小區的行情都有很大的差異：

葫洲捷運站附近的內湖二期重劃區（成功路五段和康寧路三段路口東北側）、

明湖國小、明湖國中一帶（康寧路三段）、

東湖路一帶（東湖路上的門牌號碼越小的，表示越靠近康寧路三段，行情越高。

如果是巷弄裡的房子，則和巷弄位置與巷弄寬窄有關）、

康樂街（康樂街 85 巷前，較接近東湖國小，行情比較高；

康樂街 85 巷後，較靠近東湖國中，因為離東湖捷運站比較遠，行情略低一些）、

五分街、安康路（菜市場街，離東湖捷運站很近，

但因為菜市場的環境比較亂，白天早市較為喧囂吵雜，

行情則依是否位於市場裡面而異）。

 

 

房價分布要細分街道

同一路段價差可達 25 % 

熟悉每個路段的行情有個好處，

一樣都是東湖捷運站附近，

如果仲介今天通知我有間在東湖路頭的公寓，

屋主急售，每坪只要 35 萬就賣，

我一定馬上去看，

如看過 OK 我馬上就用每坪 32 萬下斡旋，

慢慢加到 35 萬。

反之，如果那間公寓是在康樂街頭，

我可能會談到 30 萬、甚至 28 萬以下才會考慮買，

價格馬上差 25 %。

仲介可能告訴我，

東湖捷運站附近的平均行情是 40 萬，

這一間只要 35 萬，很便宜…

他說的平均行情 40 萬可能是對的，

可是那是捷運站附近街廓漂亮路段的成交價，

和狹小巷弄間的物件行情可是差很多喔！

如果不是對區域行情有全盤的認識，

我一定不敢這麼快做決定，

也容易被仲介誤導。

 

 

除了說明你詢問的小區域之外，

仲介可能還會跟你分析大區域的區域行情。

經過仲介的介紹，

我將內湖分為以下幾區：

正內湖（捷運西湖站、港墘站、文德站、內湖站、大湖公園站）、

東湖（捷運葫洲站、東湖站）、

內科園區（瑞光路一帶，目前無捷運站）、

內湖四期重劃區（民權東路六段一帶）、

內湖五期重劃區（行善路一帶）。

光每一區又可以針對不同的路段

分析不同的區域行情。

如果你有興趣，

就可以針對每一區找 3 ~ 4 位仲介，

請他們用地圖分析給你聽，

聽完十幾個仲介分析完再將資料整合一下，

你也變成超級「內湖通」了！

 

善用網路提供資料

有消篩檢目標房屋

除了利用地圖針對路段

來做區域行情分析之外，

如果你看的房子是較新的重劃區，

大部份的社區都有建案名字。

由於每個社區的特色不同，

公設設計（有的社區有游泳池、健身房、閱覽室，

有的社區雖然公設比亦近 30 %，但是公共設施卻很少）、

屋齡、建材、管理等也都各有特色，

所以行情各有不同。

如果你喜歡重劃區的房子，

一樣可以善用仲介提供的地圖，

地圖上上通常會標明每一個社區的位置，

再上網 google 看一下每個建案的

屋齡、公設比、公共設施、戶數等，

也可以針對每個社區挑 1 ~ 2 間待售的物件約看，

篩選完之後大約只會剩下幾個社區符合你喜歡的條件，

當這些社區有釋出物件時，

你就可以好好考慮是否要購入。

每當我研究一個新區域時，

總是會用這樣的方法土法煉鋼一次。

我會花個周末挑 10 幾個物件看，

回來再上網查行情、做功課，

尤其現在又有實價登錄可以查詢，非常方便，

然後再挑其他的物件繼續看。

 

不要怕浪費時間

房價價差超過百萬

以台北市的南港經貿園區重劃區為例，

我可以比照仲介提供的地圖，

並 google 所有社區的

地址、屋齡、建商、坪數、公設比、戶數等整理成一張表，

再從中挑選符合我坪數需求的所有社區看一輪。

就連研究台中七期重劃區、高雄美術館特區，

我也比照這樣的方式做一次。

你問我：「這樣不是很花時間嗎？」

是阿！是很花時間，

可是，一間房子少則數百萬，

高則數千萬，

不值得我們花這些時間嗎？

至於資料要怎麼取得，

基本上當你有了清楚標示的地圖，

多跟幾個仲介聊天，

加上 google 大師的幫忙，

一定都找的到。

許多直營和加盟仲介都不乏專業又用心的經紀人，

由於仲介深耕當地區域，

對於路段行情相當熟悉，

請教他們也是一個很好的方式，

又可以培養你跟房仲成為好朋友，一舉兩得！

 

 

當你對區域行情有更完整的認識，

有便宜的好物件出現時，

你會更有信心，適時掌握機會！

 

 

本文由 House123 授權轉載，原文 於此

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