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(圖/shutterstock)
工作了一輩子，
就是想要有自己的窩，
四處尋覓適合家人的房子，
而看到了喜歡的房子後，
接下來的問題不外乎是：
「我要如何議價？」和
「我要如何判斷賣方的售價是否合理？」
看新聞說買房子殺價從 7 折開始談起，
真的是這樣嗎？
繼續看下去...
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議價前三步驟
買房不買貴
「議價」的確是買房子過程中
很重要的一個課題。
小編發現，
許多人買電腦、手機
甚至是去餐廳吃飯前都會在網路爬文，
做足功課，
看房子、議價前卻反而
不知從哪裡著手研究才好？
其實，房地產的價格雖然沒有
公定的標準行情，
在議價前，
卻還是有些價格資訊可以參考喔！
如果你有喜歡的房子，
不妨可以從以下 3 個方式推敲合理的售價：
1. 留心附近成交均價：
價格依地區而定
關於「均價」的重要性，
小編已經強調多次，
相信你已經耳熟能詳了。
(請參考【什麼是均價】、
【如何查詢均價】與
【知道均價的好處】)
由於「均價」就是
「附近物件實際成交的每坪平均價格」
我們可藉由參考「均價」行情，
來評估自己預計購屋的價格
是否在合理範圍。
當然，
由於每個物件都是獨一無二的，
因此，得出均價後，
還要再針對想議價的房子的條件
(例如：裝潢、位置、屋齡、
格局、景觀、交通、建材)，
從均價略做加減，
得出一個價格合理區間。
2. 推敲屋主的取得成本：
了解屋主價格底線
由於買賣房子是人生大事，
如果屋主原先的購入成本就高，
將心比心，
除非有緊急資金需求，
不然屋主不太可能賠本拋售。
要如何推估屋主
當時的取的成本呢？
首先，可以先詢問屋主
當初購買的時間。
由於房地產價格漸漸水漲船高，
如果屋主是 10 年、 20 年前購入的，
那麼屋主的成本就比較有競爭力，
比較有協調的空間；
如果屋主是購入的時間不久，
如又重新裝潢，
那麼，屋主的成本已高，
自然就不容易讓價囉！
除了口頭詢問屋主購入的時間外，
「土地及建物謄本」也可以提供
不少寶貴的資訊喔！
首先是核對賣方和屋主是否為同一人，
並核對謄本上的「登記時間」
(就是屋主購入的時間) 和
屋主提供的資訊是否相同。
如果屋主當初購屋有貸款，
通常謄本上的「權利金額」
(即為「擔保債權總金額」)
除以 1.2 就是貸款金額喔！
例如：擔保債權總金額為 840 萬，
表示屋主當初跟銀行貸款金額為 700 萬。
如果屋主當初貸款 7 成的話，
則屋主當時的購入成本
則為 700 萬/ 0.7 = 1000 萬。
要特別注意的是，
這個計算只能當成推估喔！
因為貸款成數每個物件、
每個人都不同，
因此不能當成萬靈丹。
舉例來說，屋主如果貸款為 8 成，
則屋主當時的購入成本
則為 700 萬/ 0.8 = 840 萬；
反之，屋主當時的貸款為 6 成，
則屋主當時的購入成本
則為 700 萬/ 0.6 = 1167 萬。
可以透過與屋主、
仲介聊天交流資訊時，
多方了解。
(謄本調閱方式可參考【如何調閱土地及建物謄本】)
3. 參考銀行的估價：
讓價格了然於心
由於大部分的人買房子都會貸款，
因此，最熟悉房地產行情的
莫過於銀行行庫了。
對於喜歡的房子，
建議在出價前可以先把地址
提供給銀行的房貸部估價
(僅提供地址，
先不要附上身份證影本喔！
等房子確定買到，
要辦理房貸，
再提供身份證影本
供銀行調閱聯合徵信)
建議可以找三家銀行進行初步估價。
如果物件位於都會區，
可以找全國性的銀行估價
(如：安泰、大眾、萬泰、匯豐、中信等銀行)；
如果物件位於郊區或鄉鎮，
有時，地方型金融機構
(如：各地區之中小企銀、
信用合作社、及農漁會信用部等)
因為熟悉當地區域，
估價的結果反而較理想。
找銀行估價的目的有二：
首先是，通常銀行的估價會
比市場實際成交行情略低一點，
因此，如果銀行的估價
已經和你所查詢的均價行情相差不遠，
就可以依照均價行情
做為你預計議價的購買價喔！
此外，因為辦理房貸時，
通常銀行會依照銀行鑑價和
實際成交價取其低者
再去審核貸款成數，
因此，如果銀行鑑價和
實際成交價差太多，
將影響貸款核貸金額，
增加自己的資金壓力喔！
先從理想購價 9 折開始
逐步達成共識
透過上述三個方式推敲合理價格後，
如果衡量自己的財務規劃沒有問題，
接下來就要進行議價了。
如果是透過仲介議價的話，
可以先以理想購買價的 9 折或 95 折先出價，
請仲介詢問屋主是否願意出面談，
如果屋主有意願進一步議價，
再下斡旋或提供意向書
請仲介安排與屋主議價。
如果是直接跟屋主購買的話，
則口頭出價後看屋主是否有意願詳談，
也可以提供你所查的附近成交均價行情、
銀行估價等資訊給屋主參考，
讓屋主知道你是誠意購屋，
做了很多功課，
也做了理財的安排，
希望能有緣份購買他的房子，
如果雙方價格達成共識，
就可以約時間找代書辦理簽約。
自住的房子最重要的是自己和家人喜歡，
住的開心，
只要購入的價格落在均價行情範圍內，
並符合自己購屋的預算，
就可以安心的購買囉！
如果價格未能達成合意，
也沒關係，
和屋主彼此留下聯絡方式，
可以保持聯絡，
給屋主充分考慮的時間，
並繼續看房子。
一定要保持信心，
好房子很多，
不用強求，
尊重屋主的決定，
一定會買到心目中理想的房子喔！
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