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(圖/shutterstock)
作者：Dr.J
不動產只漲不跌嗎？從人口結構看房價趨勢！
從人口結構出發！
92年，台灣面臨SARS疾病的襲擊，
全球死亡人數779人，
台灣死亡人數也高達47人，
當時嚴重到連和平醫院的醫師
都限制出院以控制疫情。
隨著SARS疫情遠走，
台灣不動產走入10年的多頭，
在一路走來，房價不斷攀高的過程中，
有專家看多也有看空。
繼續看下去...
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從下表中，
可以看到台灣地區房價指數
在2003年開始快速攀高，
雖然在2008年至2009年金融海嘯期間
略有走緩，但隨著世界各國印鈔票救市，
經濟呈現一副榮景，
股市房市不斷快速創新高，
2014年來到近期高點的287。
未來房地產走勢是漲還是跌呢？
眼看著104年略有下跌，許多人不禁問：
未來房地產走勢是漲還是跌呢？
不動產的專家很多，引用數據資料也不少，
一般常見喜歡採用住宅開工、
貸款餘額、土建融資、建照核發數、
使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷
不動產市場的表現。
但這比較像是落後指標，
如同一個人身體健康，
不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓，
還要看其基因遺傳、生活習慣、
家庭環境之類的核心因素，
才能看到當事人未來的趨勢。
否則只是看一些表象數據，
很容易會做出錯誤的判斷。
房地產的核心因素，
個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。
房屋長線會一直上漲嗎？
從光復初期迄今，整體經濟情勢發展不錯，
出口導向等正確經濟政策，
使得台灣經濟快速起飛，生活穩定之際，
人口也快速增長。
52年推動「兩個孩子恰恰好，1個不嫌少」，
但人口還是持續成長，一直到65至71年間，
人口才來到了高峰而逐漸反轉向下。
近年來，隨著國際局勢波動，
各國紛紛採取「量化寬鬆」救經濟的策略，
導致全球資金氾濫情況，當資金氾濫，
資產價格就會上升，
也成為不動產價格上揚的因素之一。
回頭來看歷年不動產價格，幾乎是看回不回，
不動產價格一直上升的結果，
使得人們認為投資不動產是正確的選擇，
有土斯有財的概念深植人心，
不動產價格不可能下跌。
只是，任何的買賣還是要回歸到供需狀況，
當然包括不動產價格。
「經濟大懸崖」作者
哈利‧鄧特二世提到其團隊研究出
27至41歲是初次購屋年齡，
主要是考量平均結婚年齡，
接著生小孩，然後就會想要購買房屋。
如下圖，以單齡人口資料
初步計算出台灣90年至104年
各年度27至41歲區間的人口總數，
發現在99年來到576萬人的高峰，
然後逐年下滑，
代表著房地產購買需求人口的降低。
臺灣有嚴重的少子化問題，
這一批少子化世代的小孩子，
正逐漸長大中，
未來也會成為27至41歲這一個區間的人口。
企業基本面與股價的關係如同人與狗的關係。
人是代表企業基本面，狗則代表股價，
狗兒喜歡跑來跑去，如同股價一樣，
漲漲跌跌，但狗兒總是會回到狗主人身邊，
正如同股價總是會回歸基本面。
房價也是一樣，供需還是最基本的論述，
無論是因為稅制的改變、貨幣政策、
利率調整、經濟情勢等因素，
導致房價有所波動，
最後還是要回歸供需基本面。
而房價的供需基本面
究竟會導致房價往哪個方向發展呢？
讓我們繼續看下去！
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(責任編輯：CMoney 編輯 / Larry)
