投資房地產的必讀聖經！

30 歲買房住、35 歲買房租的夢想就靠它 ...受到華人傳統觀念的影響，我們總認為「有土斯有財」，任何稍有能力存點積蓄的人，都將購置房地產列為一生中最重要的目標之一。房地產，不僅是民生必需品，也是市場中保值性最高、風險最低的投資商品之一。然而，它卻有著進入門檻極高的缺點，加上在這個炒地、炒房興盛的年代，不論是要買第一間房來住，還是要買第二間房來租，躺著讓房子幫你賺錢，都不是件容易的事。

不過在有了《35歲前投資房地產賺到1000萬》這本書之後，感覺一切變得更有技巧性、也容易多了呢！下面就為大家整理、節錄了書中的 8 個重點，讓你買房的夢想不再只是白日夢喔！現在就一起繼續往下看看吧！

讓你住屋、租屋的 8 個買房必勝絕技

1. 掌握頭期款「335 原則」

在這個薪資低、物價飆、利率衝的年代，買房子的頭期款的確很難存，因此開始有人提倡了所謂的「335 原則」。所謂的「335 原則」就是：1. 自備款：至少 3 成以上。 2. 還款負擔：以不超過家庭所得支出 1/3 為限。 3. 購屋總款：以家庭年收入的 5 倍計算購屋總價較為合適。只要好好掌握它，搭配著穩定的收入、節儉的開銷，擁有一棟自己的房子的夢想也就更近一些了。

2. 開源節流，存到買房的第一桶金

自備款 + 銀行貸款 = 購屋總價款因此買房的第一步即是準備足夠的自備款，通常自備款占總購屋價款的 20% ～ 40%，但我們最好能準備到 30% 左右，因為若準備的自備款越高，將來每個月要繳費的款項也就越低。

為了迅速存到足夠的自備款，縮衣節食、開源節流自然是少不了的。所謂的「節流」，當然就是要盡可能地省下不必要的花費，例如盡量降低娛樂費、聚餐費、多在家開伙、少買有牌子的衣服等。至於「節流」，就是在心有餘力之上，可以在正常工作時間以外找份兼職打工，例如家教、電訪員、校對等外包工作，這麼一來，便能增加自己的收入，也能更快速迎接到「第一桶金」目標達成那日。

3. 沒有富爸媽，不妨試試個人借貸

然而，即使開源節流，也不是每個人都有能力輕易地存到自備款這「第一桶金」，更不是每個人都有富爸、富媽撐腰，想辦法讓他籌出這筆錢，這時候不妨可以試試個人信貸。即使是在籌即自備款的階段，銀行仍舊是個放款的大金主，好好利用便能省下不少時間和精力。

購屋時向銀行申請的貸款是屬於有擔保品的質押貸款，其中個人信貸專案算是一個迅速而容易申請的專案，只要個人信用紀錄沒有瑕疵，又有正當的收入，通常銀行會予以核准。個人信用貸款所借貸的金額，建議可在 20 萬至 50 萬左右，因為信用貸款的利率較高，所以也不宜借貸太多金額。

4. 先求有再求好，由小買到大

買人生的第一間房時，要「先求有再求好」，無論目前經濟狀況如何，買第一間房的坪數不要太大，甚至從 10 幾坪、20 坪的小型公寓買起也是可以的。有人會覺得買太小的空間，就算夫妻住得下，以後有了小孩仍須面臨換房的問題。

然而，房價是會有波動的風險的，如果房價開始下降了，買到小房和大房的還款壓力就會差很多。因此普通上班族應根據由小到大的學問購買房子，等有一定的經濟實力基礎再看準時機換房，即使現在的房子小小的，有了小孩就不夠住，但以後這個小空間卻能成為你藉以改善居住品質的重要依據。

5. 選擇潛力地段的中古屋

預售屋、成屋、中古屋之中，預售屋的自備款負擔比較輕，約為房價的 20%，不過每坪單價卻高於成屋。中古屋則因折舊的因素，單價較低，不過新成屋和中古屋的自備款比較高，約為房價的 30%～40%。因此若自備款不夠多，建議還是晚一點再買房子，因為預售屋雖備款雖較輕，但房價總價買下來卻比較高。

至於地段的部分，當然是越好越貴，保值性越高，但如果我們避開交通便利，早已有捷運通車的歷史高檔區或都市核心區，選擇即將有捷運興建、未來捷運通車會經過的地方，不僅現在價格較低，漲幅也較大。

所以總體而言，最好能買在有潛力地段的中古屋。如果嫌屋況老舊，花點錢裝潢，還是可以有新房子的感覺。

6. 小心低利房貸、房地產廣告的陷阱

買房時，除了注意地段、注意房價之外，還要注意各種陷阱。房屋貸款期一般高達 20 年，而目前銀行提供的低利房貸，大多只優惠錢 2 年，頂多再給個 3～5 年的寬限期。寬限期過後，不同銀行的利率調整就差多了。

因此向銀行申請房貸前一定要仔細比較各家銀行提供之房貸商品，一家家計算 20 年下來要付給銀行的房貸總支出，才能避免自己掉入「低利房貸」的陷阱。此外，買房時也務必小心房地產廣告，聰明的商人總是運用巧妙的話術，在暗處藏下玄機使人上當，以下就來破解幾個房地產廣告常用的話術：

誘人的廣告話術	實際狀況可能是 ...
近捷運，只要 5 分鐘	消費者會誤以為是走路，但可能是以開車時間計算的
依山傍水，遠離塵囂	可能是偏遠地段，上班、上學交通都不便利
坐擁繁華，近商圈	緊鄰鬧市、菜市場，位在嘈雜地段
黃金地段，熱銷 8 成，錯過不再	價格很高，其實未出售那麼多，為了促銷，造成搶購一空的風潮

7. 買房要有 sense，7 步驟讓你殺價殺很大

在買房時，對房地產行情有點 sense 除了可以避免自己上當，甚至還能成為像房仲殺價的武器喔！以下 7 個步驟，教你怎麼買屋殺價殺很大：

1. 查：殺價不是亂殺，要先進行市場調查、做好功課，       了解市場行情以制定殺價策略，避免自己沒 sense 殺太兇，對方也懶得裡你。

2. 挑：對房屋的缺點雞蛋裡挑骨頭，  藉此達到殺價目的。

3. 比：比較不同地區的價格， 並在談價時提出其他的價格，甚至可以提出在朋友的房仲那得到的好處， 要求同樣待遇。

4. 拖：仲介有銷售的時間壓力，所以也可以採用拖延戰術。

5. 哀：搬出哀兵政策與苦肉計，  說明現在的困境及積極想買的慾望。

6. 現：顯現個人的談吐、氣勢、投資功夫一流，並拿出現金交易。

7. 集：即合親朋好友、同學，輪番上陣，  表示一致覺得價格太高。

8. 如果房子是拿來租人的，就不必擔心房價！

從 3 房 2 廳開始下手，如果你打算買第二間房子租人，那麼建議從坪數 25 坪、格局 3 房 2 廳的房子開始下手，雖然小套房也是很流行的租屋財產選擇，不過套房畢竟格局有限制，租金收益有限，不能彈性增加。若選擇 3 房 2 廳的中古屋，自己再花點錢改裝房子，3 房 2 廳改為 5 房，並讓每間都配有衛浴設備，這麼一來就可以擁有 5 套房租金收益。

至於房價也不用太擔心，因為儘管房價有波動的風險，但租金波動的程度卻相對小很多，因此只要你買下的房子是用來出租的，房價下跌對你的租金收益也不會造成太大的影響，不需要過於擔心。開源節流、房子由小換到大注意地段、小心陷阱買房是夢想，而這個夢想可以被實現！想知道更多有關買房、出租房子的偷呷步嗎？有興趣的朋友不妨參考：《35歲前投資房地產賺到1000萬》

 

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( 圖：shutterstock，僅為示意 / 撰文者：jacky  )